Los traspasos indirectos según reforma a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Por: Lic. Silvia Pacheco A.

Tres temas principales están causando mucha polémica desde el viernes pasado con la publicación y entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria, Ley No. 9069

Son los siguientes:

»Concepto e implicaciones de los traspasos indirectos, según reforma introducida al art.2 de la Ley de Impuesto sobre el traspaso de bienes inmuebles.
»Traspasos de bienes en fideicomiso, según reforma introducida al art. 662 del Código de Comercio
»Responsabilidad solidaria de los adquierentes sobre deudas líquidas y exigibles según reforma introducida al art. 22 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

Partiendo de los interesantes comentarios e interrogantes planteados por estimados suscriptores en nuestro blog y en consultas telefónicas a nuestras oficinas, nos permitiremos remitirle a través de nuestro boletín Punto Jurídico, en el curso de esta semana, algunas notas sobre los temas indicados.  Confiamos, a través de estos foros de discusión, provocar que las instituciones encargadas de aplicar estas nuevas disposiciones, emitan directrices o circulares que ayuden a esclarecer los alcances de las mismas.

Al menos en relación con el tema de los traspasos en fideicomiso, tanto la Dirección del Registro Inmobiliario como del Registro de Muebles nos  confirmaron el día de ayer que se encuentran estudiando la nueva redacción del artículo 662 del Código de Comercio a fin de adaptar las directrices existentes a estas nuevas disposiciones y que nos estarán informando apenas tengan una definición.

Sin más aclaraciones de momento, proponemos como primer tema de análisis y discusición el  primero de los temas antes indicados, a fin de que todos los interesados en participar lo hagan con sus opiniones y comentarios en nuestro foro:

CONCEPTO E IMPLICACIONES DE LOS TRASPASOS INDIRECTOS

Así reza el primer párrafo reformado del art. 2 de la Ley de Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles, Ley No. 6999 de 3 de setiembre de 1985:

Artículo 2.- Definición de traspaso.-

Para los fines de esta ley, se entenderá por traspaso todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica del negocio respectivo y no a la denominación que a este le hayan dado las partes. Por traspaso indirecto se entiende cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble. (…)”

Consistente con lo transcrito, el artículo 4, también reformado, dispone que “Se considerará que ocurre el hecho generador del impuesto en la hora y fecha del otorgamiento de la escritura pública en que se asienta el negocio jurídico de traspaso del inmueble o en la fecha en que se documente cualquier negocio jurídico que tenga por efecto el traspaso directo o indirecto del inmueble, conforme a la definición de traspaso establecida en el numeral segundo de la Ley.” (Texto destacado no es del original)

Se amplía así el concepto de traspaso a cualquier negocio jurídico en el que directa o indirectamente se produzca la transferencia de poder de control del titular de un inmueble, de manera que en los contratos de cesión de acciones de sociedades tenedoras de bienes inmuebles,  otorgados en escritura pública o en documento privado, tenga igualmente que cumplirse con el pago de este impuesto.

De inmediato surge la inquietud en cuanto a casos en los que la cesión de acciones sea solamente de un porcentaje del capital social, pareciera que lo que corresponde será estimar el impuesto de traspaso partiendo del porcentaje del capital cedido y no sobre la totalidad del valor del inmueble.

¿Y qué sucede si la cesión de acciones se da entre socios de la misma persona jurídica?   ¿Se configura también en estos casos un “traspaso indirecto”?   Aparentamente el art. 2 menciona como condición el que se dé una  ”transferencia del poder de control” en la persona jurídica.   ¿Será entonces que sí deberá contemplarse el pago del impuesto cuando con la cesión se produzca un cambio en el socio que controla la  mayoría del capital social?

También surge la duda sobre los honorarios que los notarios podrán cobrar por estos actos.  ¿Será que al concederse a estos actos de cesión de acciones el calificativo de “traspasos indirectos” deben también los notarios cobrar, en forma adicional a los honorarios por el contrato de cesión, los correspondientes a un traspaso de bien inmueble?

En relación con la forma de realizar este pago, el artículo 12 reformado establece lo siguiente: “ En los medios que al efecto se determinen, por parte de la Administración Tributaria, deberá cancelarse este impuesto en el mismo momento en que se presenta la declaración establecida en el artículo 9 de esta ley.”

Consideramos, sin embargo, que hasta que no se definan esos medios por la DGT,  deberá utilizarse la misma fórmula que ya existe, debiéndose adjuntar, como confirmación del pago, al contrato de cesión de acciones o a cualquier otro documento en el que se formalice la misma, el correspondiente entero bancario.

Tampoco está muy claro el valor sobre el cual tendría que estimarse el importe del impuesto toda vez que en los contratos de cesión no es requisito establecer el valor de los bienes inmuebles que la sociedad tiene a su nombre.  Por lo menos, pareciera que deberá partirse del valor fiscal que aparezca reportado en el Registro Inmobiliario para el inmueble o inmuebles de que se trate.

¿Corresponde pagar únicamente impuesto de traspaso por estos traspasos indirectos? … o ¿este nuevo concepto de traspaso obliga también al pago de timbres?    Pareciera claro que el timbre de Registro Nacional no corresponde ser pagado, toda vez que no se produce cambio en el titular bajo el cual aparecen inscritos los bienes.    En cambio, en el caso del timbre municipal, cuando revisamos el art. 84 del Código Municipal, encontramos que en forma genérica se dispone que en “todo traspaso de bienes inmuebles” deberán satisfacerse este timbre.   Sin embargo, en un segundo párrafo se menciona que dichos timbres se agregarán al testimonio de la escritura y sin su  pago, el Registro Público no podrá inscribir la operación.   ¿Podemos entonces afirmar que este numeral no aplica a los traspasos indirectos al plantear esa  posibilidad de “no inscripción por parte del Registro” y sobre todo cuando no existan testimonios de escritura pública, por haberse documentado (estos traspasos) en contratos privados?

De igual forma habría que analizar cada norma que regula los timbres de un traspaso (Código Fiscal, Ley 5792 Creación del timbre Agrario,  Ley del sistema Nacional de Archivos, etc) a fin de determinar si dentro de las causales para el pago de los mismos tendrían que incluirse a los traspasos indirectos.  Importante recordar que los contratos privados, como sería el contrato de cesión de acciones, sí tienen actualmente previsto el pago de impuesto de timbre fiscal a razón de 5 colones por cada 1000, y de reintegro de papel, así como 250 colones de timbre de Colegio de Abogados por concepto de la autenticación de firmas.   Lo que sucede es que normalmente no se cubren estos importes, lo que resulta muy riesgoso, dado que podría imponérseles una multa de retribuir 10 veces lo no pagado en lo que al timbre fiscal se refiere.

Lo que sí pareciera estar claro es que esta obligación de pagar impuesto de traspaso y (tal vez) timbres únicamente rige para traspasos de bienes inmuebles y no de muebles, toda vez que este nuevo concepto de “traspaso indirecto” se incluyó exclusivamente en la Ley de Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles y no en la que regula la transferencia de vehículos automotores.

Otro tema es en cuanto al mecanismo que utilizará la autoridad tributaria para determinar la ocurrencia de estos traspasos indirectos a fin de controlar el debido pago del impuesto de traspaso en los casos en que proceda.    Sabemos que el contrato de cesión de acciones es privado y  no se inscribe.  Como señalaba acertadamente la Lic. Laura Alcázar en nuestro blog:  ”… lo que es inscribible es el cambio de la Junta Directiva y estatutos de la sociedad, que por lógica en caso de cesión de acciones es el acto seguido para completar eficazmente el negocio jurídico. Sin embargo, no podría, a mi criterio, la Administración Tributaria partir de que por el cambio de JD existió una cesión de acciones porque las sociedades por acuerdo de socios, renuncia o revocación de cargo puede requerir el cambio de JD y no significa que existió una cesión de acciones.”

¿Será que a requerimiento de la DGT tendrán las sociedades la obligación de mostrar sus registros de acciones?

La nueva multa por incumplimiento en llevar al día el Registro de Accionistas introducida por la Ley de Transparencia Fiscal mediante adición de un nuevo artículo 84 bis al Código de Normas y Procedimientos Tributarios nos hace pensar que en efecto, la obligación para las sociedades de “develar” su composición accionaria en caso de así requerirlo una autoridad tributaria será el mecanismo de control que se utilizará para controlar el debido pago de este impuesto en caso de traspasos indirectos.

El asunto acá es si podría  considerar que el Libro de Registro de Accionistas es o no un documento público, de manera que para conocer socios de una sociedad es necesario solicitar el levantamiento del velo societario. Me queda claro que por la cesión de acciones de una sociedad dueña de un inmueble se da un traspaso indirecto, sin embargo no queda claro como se va hacer el pago de dicho impuesto de traspaso y cómo controlará esto la AT. Les agradezco si pueden comentar al respecto.

Finalmente, importante destacar que los adquirentes de bienes inmuebles, incluyendo quienes lo hagan de esta forma “indirecta”,  tienen a partir de ahora la obligación de declarar, en los medios que establezca para tales efectos la Administración Tributaria, el valor de la transacción a la municipalidad de localización del inmueble, con el objeto de que se actualice el valor de dichas propiedades para efectos del impuesto de bienes inmuebles, Ley N.º 7509.  (Ver texto reformado del art. 7 de la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles).

 

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23 Comentarios Deja un comentario

  1. User #

    Pregunto, dice la reforma sobre traspasos art. 2 que no se consideran traspasos entre otros las “adjudicaciones o división de bienes entre cónyuges y condueños”.
    Significa esto que en caso de un divorcio en que se dividen bienes, si como parte del acuerdo un cónyuge se adjudica una finca propiedad del otro, este traspaso no paga impuestos?

    • admin #

      A USER nos permitimos confirmarle que las adjudicaciones de bienes que realizan los ex-cónyuges como consecuencia de un divorcio están exentos del pago del impuesto de traspaso de bienes inmuebles. De igual manera cuando se produce la muerte de un cónyuge, la adjudicación que se realice a favor del cónyuge sobreviviente de los bienes que tuviera a su nombre, tampoco está afecta a este impuesto de trapaso.

  2. LIcda. Sarita Castillo Saborío #

    Creo que es momento que la ciudadanía se ponga los pantalones y paremos del todo este abuso del gobierno, por favor pasen esto a otras personas a ver si podemos unir fuerza y podamos ordenar la derogatoria de ambas leyes por ser abusivas en extremo.

    Si es necesario se está pensando en crear una página en facebook para lograr más apoyo y así poder conseguir un referendo para la derogatoria de ambas leyes. Recuerden que la Asamblea Legislativa tiene el poder de legislar porque el pueblo le ha entregado ese poder.

    Piénsenlo, ya es demasiado, vamos a seguir soportando esto? Creen que podemos trabajar con tranquilidad con tantísimas trabas? Ustedes deciden. Sarita.

    Pd. Talvez con este sitio de Master lex podamos crear la página en facebook, para lograr más adeptos, NECESITAMOS PARAR ESTE ABUSO, YA ES DEMASIADO. Si nosotros que somos los que en realidad vivimos y comemos de las leyes no paramos este abuso, nosotros mismos nos estamos poniendo la soga al cuello. Pues se van a páralizar muchos actos de tranferencias de sociedades, cambios de junta directiva. Ya ninguna persona puede renunciar a un puesto de junta directiva porque debe pagarse el impuestode traspaso. POR FAVOR YA PAREMOS ESTO.

  3. Rolando Brenes Vindas #

    Los libros registros de accionistas son documentos de relevancia tributaria de conformidad con las mismas leyes de reciente entrada en vigencia. No se requeriría del levantamiento del denominado “velo societario” porque la solidaridad está creada mediante ley, según se ha comentado.

    Tributación Directa tendrá sin duda indexado cuáles sociedades poseen actividad económica real, y a estas sociedades no se les aplicaría la norma. Se refiere a las sociedades que tienen bienes y que no pueden explicar el origen de esa riqueza, primero porque no han tenido actividad económica previa que justifique entradas que luego lleven a una compra, y segundo, si fuese por aporte, no son bienes aptos para la generación de riqueza (a excepción de alquileres, en algunos casos, que sin embargo, no son alquilados ni ofrecidos en alquiler). Se trata de las compañías que crean sociedades en las cuales colocan un único bien, que luego es traspasado mediante cesión de acciones. A estas y únicamente a estas es a las que se les aplica la norma. Son sociedades que se inscriben como inactivas. Sin embargo, aún cuando Tributación aplicara eficazmente lo dicho, requiere de una segunda parte igualmente difícil de implementar, y es el valor base sobre el cual se cobra. Si a estos traspasos encubiertos mediante cesiones de acciones sobre sociedades le es aplicada la norma, pero sobre valores de cien mil colones por bien, ha sido más el gasto invertido en el trámite administrativo, legislativo y ejecutivo.

    El valor real de las acciones lo brinda el valor de sus activos. Si bien un notario podrá cobrar un monto mínimo por una cesión, también podrá hacerlo atendiendo a su valor real (supuesto raro por imposibilidad material en el cálculo, silencio de partes, o bien, según retribución por monto fijo con detrimento del decreto de honorarios), y si el segundo es el caso ya estará cobrando sobre el valor del inmueble supuestamente traspasado, de modo que no puede cobrar otra vez por el traspaso porque ya cobró por la cesión.

    Según el Código Fiscal todo contrato en documento privado paga timbre fiscal, que no se haga es otra cosa. Si no se paga y Tributación llegara a revisar el libro, cabe la multa de diez veces lo defraudado. Únicamente queda la duda (que se resuelve casi de seguro a favor del fisco) en cuanto a si un endoso del certificado de acciones paga timbre fiscal, luego en el libro sólo quedaría la razón de endoso, no una cesión.

    • admin #

      Agradecemos a la Licda Castillo y a don Rolando Brenes sus importantes aportes. Efectivamente deseamos aclarar, como bien lo señala, don Rolando que los contratos de cesión de acciones pagan, al igual que todos los contratos privados, timbre fiscal a razón de 5 colones por cada 1000 colones. Igualmente deben cubrir un importe por reintegro de papel, que nunca llega a ser más de 1000 colones, y 250 de timbre de Colegio de Abogados por concepto de la autenticación.

  4. LIcda. Sarita Castillo Saborío #

    Por favor organicemos un referendo y deroguemos ambas leyes.

    “La ley no queda abrogada ni derogada sino por otra posterior; contra su observancia no podrá alegarse desuso, costumbre ni práctica en contrario. Por vía de referéndum, el pueblo podrá abrogarla o derogarla, de conformidad con el artículo 105 de esta Constitución”. (Así reformado su párrafo último por el inciso d) del artículo 1° de la Ley N° 8281 de 28 de mayo del 2002)

  5. LIcda. Sarita Castillo Saborío #

    Me parece que la diferencia de las sociedades que establece don Rolando no está hecha en la ley nueva, no hace distinción de sociedades, por lo que no podemos hacer distinciones donde la ley no las hace.

    Como una cosa talvez relacionada, no sé si Ustedes se enteraron cómo inició y se dio la gran manifestación que derrocó varios gobiernos árabes la llamada “la primavera árabe”. Pues fue todo mediante facebook. Y casi todo fue como en 5 meses. Porqué no podemos hacer nosotros esto y conseguir un referendum para derogar esas leyes.

    La verdad estoy asustada de tanto abuso, si no los paramos hoy después va a ser imposible. Debemos demostrarle al Gobierno que no somos una manada de siervos que agachan la cabeza y aceptan todo sin protestar.

    Hace poco los agricultores hicieron su protesta y ha generado la creación de una nueva ley QUE ESPERAMOS POR FAVOR. ES AHORA, YA.

  6. Michelle garcia #

    Dos dudas tengo, por favor ruego alguien que quede claro y entienda bien la normativa:
    PRIMERA: FIDEICOMISO: Los fideicomisos de administracion cuando se traspaso un único bien mueble o inmueble, no es necesario estar inscrito en SUGEF, ni pagan inscripción solo los timbres.

    SEGUNDO: LIBROS LEGALES DE SOCIEDADES. Que pasa con las sociedades viejas o sea ya están inscritas hace mucho inactivas, como sacar los libros.

    Gracias

  7. Agustin Alvarez C. #

    Me surge la duda de si en el caso en que se pongan las acciones de una sociedad en fideicomiso, se estaría ante el supuesto del nuevo Artículo 2?

    Ejemplo sería en el caso de un Fideicomiso de Garantía, donde la garantía consta de las acciones de la sociedad que poseen un bien inmueble. Existe transferencia en el poder de control, sin embargo, el negocio jurídico no es un traspaso puro y simple, por lo que no pareciera ser razonable el tener que satisfacer el pago del impuesto de traspaso en estos casos.

    Otra duda que surge es en cuanto a las concesiones en la ZMT. Cuando estas pertenecen a una sociedad, y sus acciones son traspasadas, se tendrá que cumplir con este pago de impuestos de traspaso?

  8. Rolando Brenes Vindas #

    Al inicio de esta nota de ‘Punto Jurídico’ se ha incluido transcripción de norma que indica claramente que se considerarán traspasos aquellos actos jurídicos que pretendan ser uno diferente al que realmente es. En aparte alguno dispone que toda cesión de acciones constituye un traspaso.

    No creo, en realidad, que haya sorpresas para nadie. Todos saben muy bien cuáles son las cesiones de acciones que en realidad son un traspaso de bienes inmuebles encubierto. Cesiones que siempre son de la totalidad de las acciones, acompañadas -claro que por casualidad- por una hipoteca a favor de un banco para compra de finca. En estos casos creo que sí debe tenerse presente que el notario de la hipoteca no puede controlar el pago del impuesto respecto de la cesión que podría tener a la vista, porque normalmente es preparada de antemano por las partes para ahorrarse los honorarios de notariado (hasta la implementación de cierta tasa fija en el arancel vigente, que es de revisión, no de asesoría porque la decisión ya está tomada y el contrato cerrado).

    De igual forma, todos sabemos que los fideicomisos de vehículos son casi en un ciento por ciento fraudulentos respecto al fisco y de las disposiciones que rigen la competencia leal.

    Me parece que también las cesiones de acciones de sociedades que sí tengan funcionamiento real, si no siguen las reglas legales sobre la venta de establecimientos mercantiles, sí pagarían el impuesto de traspaso de todos los inmuebles que posea.

  9. Victor Jimenez #

    Me pregunto como hara la AT para cobrar por un impuesto sobre una cesión de acciones en documento privado? Que pasa si a la hora de requerir los libros del contribuyente este los declara perdidos y tiene que emitir uno nuevo donde obviamente no van a constar los traspasos anteriores? Que pasa con las acciones al portador, y que pasa con las sociedades que están en la bolsa de valores, los títulos de estas sociedades se manejan electrónicamente y no son nominativas, será que estas sociedades para cumplir con las nuevas modificaciones al Código de Comercio deberán emitir todas acciones nominativas?

  10. Mario Sánchez #

    A la Licda que propone un referendum, me permito recordarle que el referendum no es posible en esta materia según el artículo 105 de la Constitución Política:
    “El referéndum no procederá si los proyectos son relativos a materia presupuestaria, tributaria, fiscal, monetaria, crediticia, de pensiones, seguridad, aprobación de empréstitos y contratos o actos de naturaleza administrativa”.

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