Los traspasos indirectos según reforma a la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Por: Lic. Silvia Pacheco A.
Tres temas principales están causando mucha polémica desde el viernes pasado con la publicación y entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria, Ley No. 9069
Son los siguientes:
»Concepto e implicaciones de los traspasos indirectos, según reforma introducida al art.2 de la Ley de Impuesto sobre el traspaso de bienes inmuebles.
»Traspasos de bienes en fideicomiso, según reforma introducida al art. 662 del Código de Comercio
»Responsabilidad solidaria de los adquirentes sobre deudas líquidas y exigibles según reforma introducida al art. 22 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.
Partiendo de los interesantes comentarios e interrogantes planteados por estimados suscriptores en nuestro blog y en consultas telefónicas a nuestras oficinas, nos permitiremos remitirle a través de nuestro boletín Punto Jurídico, en el curso de esta semana, algunas notas sobre los temas indicados. Confiamos, a través de estos foros de discusión, provocar que las instituciones encargadas de aplicar estas nuevas disposiciones, emitan directrices o circulares que ayuden a esclarecer los alcances de las mismas.
Al menos en relación con el tema de los traspasos en fideicomiso, tanto la Dirección del Registro Inmobiliario como del Registro de Muebles nos confirmaron el día de ayer que se encuentran estudiando la nueva redacción del artículo 662 del Código de Comercio a fin de adaptar las directrices existentes a estas nuevas disposiciones y que nos estarán informando apenas tengan una definición.
Sin más aclaraciones de momento, proponemos como primer tema de análisis y discusición el primero de los temas antes indicados, a fin de que todos los interesados en participar lo hagan con sus opiniones y comentarios en nuestro foro:
CONCEPTO E IMPLICACIONES DE LOS TRASPASOS INDIRECTOS
Así reza el primer párrafo reformado del art. 2 de la Ley de Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles, Ley No. 6999 de 3 de setiembre de 1985:
«Artículo 2.- Definición de traspaso.-
Para los fines de esta ley, se entenderá por traspaso todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica del negocio respectivo y no a la denominación que a este le hayan dado las partes. Por traspaso indirecto se entiende cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble. (…)»
Consistente con lo transcrito, el artículo 4, también reformado, dispone que «Se considerará que ocurre el hecho generador del impuesto en la hora y fecha del otorgamiento de la escritura pública en que se asienta el negocio jurídico de traspaso del inmueble o en la fecha en que se documente cualquier negocio jurídico que tenga por efecto el traspaso directo o indirecto del inmueble, conforme a la definición de traspaso establecida en el numeral segundo de la Ley.» (Texto destacado no es del original)
Se amplía así el concepto de traspaso a cualquier negocio jurídico en el que directa o indirectamente se produzca la transferencia de poder de control del titular de un inmueble, de manera que en los contratos de cesión de acciones de sociedades tenedoras de bienes inmuebles, otorgados en escritura pública o en documento privado, tenga igualmente que cumplirse con el pago de este impuesto.
De inmediato surge la inquietud en cuanto a casos en los que la cesión de acciones sea solamente de un porcentaje del capital social, pareciera que lo que corresponde será estimar el impuesto de traspaso partiendo del porcentaje del capital cedido y no sobre la totalidad del valor del inmueble.
¿Y qué sucede si la cesión de acciones se da entre socios de la misma persona jurídica? ¿Se configura también en estos casos un «traspaso indirecto»? Aparentamente el art. 2 menciona como condición el que se dé una «transferencia del poder de control» en la persona jurídica. ¿Será entonces que sí deberá contemplarse el pago del impuesto cuando con la cesión se produzca un cambio en el socio que controla la mayoría del capital social?
También surge la duda sobre los honorarios que los notarios podrán cobrar por estos actos. ¿Será que al concederse a estos actos de cesión de acciones el calificativo de «traspasos indirectos» deben también los notarios cobrar, en forma adicional a los honorarios por el contrato de cesión, los correspondientes a un traspaso de bien inmueble?
En relación con la forma de realizar este pago, el artículo 12 reformado establece lo siguiente: » En los medios que al efecto se determinen, por parte de la Administración Tributaria, deberá cancelarse este impuesto en el mismo momento en que se presenta la declaración establecida en el artículo 9 de esta ley.»
Consideramos, sin embargo, que hasta que no se definan esos medios por la DGT, deberá utilizarse la misma fórmula que ya existe, debiéndose adjuntar, como confirmación del pago, al contrato de cesión de acciones o a cualquier otro documento en el que se formalice la misma, el correspondiente entero bancario.
Tampoco está muy claro el valor sobre el cual tendría que estimarse el importe del impuesto toda vez que en los contratos de cesión no es requisito establecer el valor de los bienes inmuebles que la sociedad tiene a su nombre. Por lo menos, pareciera que deberá partirse del valor fiscal que aparezca reportado en el Registro Inmobiliario para el inmueble o inmuebles de que se trate.
¿Corresponde pagar únicamente impuesto de traspaso por estos traspasos indirectos? … o ¿este nuevo concepto de traspaso obliga también al pago de timbres? Pareciera claro que el timbre de Registro Nacional no corresponde ser pagado, toda vez que no se produce cambio en el titular bajo el cual aparecen inscritos los bienes. En cambio, en el caso del timbre municipal, cuando revisamos el art. 84 del Código Municipal, encontramos que en forma genérica se dispone que en «todo traspaso de bienes inmuebles» deberán satisfacerse este timbre. Sin embargo, en un segundo párrafo se menciona que dichos timbres se agregarán al testimonio de la escritura y sin su pago, el Registro Público no podrá inscribir la operación. ¿Podemos entonces afirmar que este numeral no aplica a los traspasos indirectos al plantear esa posibilidad de «no inscripción por parte del Registro» y sobre todo cuando no existan testimonios de escritura pública, por haberse documentado (estos traspasos) en contratos privados?
De igual forma habría que analizar cada norma que regula los timbres de un traspaso (Código Fiscal, Ley 5792 Creación del timbre Agrario, Ley del sistema Nacional de Archivos, etc) a fin de determinar si dentro de las causales para el pago de los mismos tendrían que incluirse a los traspasos indirectos. Importante recordar que los contratos privados, como sería el contrato de cesión de acciones, sí tienen actualmente previsto el pago de impuesto de timbre fiscal a razón de 5 colones por cada 1000, y de reintegro de papel, así como 250 colones de timbre de Colegio de Abogados por concepto de la autenticación de firmas. Lo que sucede es que normalmente no se cubren estos importes, lo que resulta muy riesgoso, dado que podría imponérseles una multa de retribuir 10 veces lo no pagado en lo que al timbre fiscal se refiere.
Lo que sí pareciera estar claro es que esta obligación de pagar impuesto de traspaso y (tal vez) timbres únicamente rige para traspasos de bienes inmuebles y no de muebles, toda vez que este nuevo concepto de «traspaso indirecto» se incluyó exclusivamente en la Ley de Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles y no en la que regula la transferencia de vehículos automotores.
Otro tema es en cuanto al mecanismo que utilizará la autoridad tributaria para determinar la ocurrencia de estos traspasos indirectos a fin de controlar el debido pago del impuesto de traspaso en los casos en que proceda. Sabemos que el contrato de cesión de acciones es privado y no se inscribe. Como señalaba acertadamente la Lic. Laura Alcázar en nuestro blog: «… lo que es inscribible es el cambio de la Junta Directiva y estatutos de la sociedad, que por lógica en caso de cesión de acciones es el acto seguido para completar eficazmente el negocio jurídico. Sin embargo, no podría, a mi criterio, la Administración Tributaria partir de que por el cambio de JD existió una cesión de acciones porque las sociedades por acuerdo de socios, renuncia o revocación de cargo puede requerir el cambio de JD y no significa que existió una cesión de acciones.»
¿Será que a requerimiento de la DGT tendrán las sociedades la obligación de mostrar sus registros de acciones?
La nueva multa por incumplimiento en llevar al día el Registro de Accionistas introducida por la Ley de Transparencia Fiscal mediante adición de un nuevo artículo 84 bis al Código de Normas y Procedimientos Tributarios nos hace pensar que en efecto, la obligación para las sociedades de «develar» su composición accionaria en caso de así requerirlo una autoridad tributaria será el mecanismo de control que se utilizará para controlar el debido pago de este impuesto en caso de traspasos indirectos.
El asunto acá es si podría considerar que el Libro de Registro de Accionistas es o no un documento público, de manera que para conocer socios de una sociedad es necesario solicitar el levantamiento del velo societario. Me queda claro que por la cesión de acciones de una sociedad dueña de un inmueble se da un traspaso indirecto, sin embargo no queda claro como se va hacer el pago de dicho impuesto de traspaso y cómo controlará esto la AT. Les agradezco si pueden comentar al respecto.
Finalmente, importante destacar que los adquirentes de bienes inmuebles, incluyendo quienes lo hagan de esta forma «indirecta», tienen a partir de ahora la obligación de declarar, en los medios que establezca para tales efectos la Administración Tributaria, el valor de la transacción a la municipalidad de localización del inmueble, con el objeto de que se actualice el valor de dichas propiedades para efectos del impuesto de bienes inmuebles, Ley N.º 7509. (Ver texto reformado del art. 7 de la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles).
Ramiro Rodríguez Vargas • 23 noviembre, 2019
Consultas
1) ¿La cesión de acciones es una forma de traspaso, solo si el cambio origine un cambio en el control de la sociedad.?
2) En caso de que se dé el hecho generador, el impuesto se calcula sobre el valor de las acciones, el de la parte de la propiedad que se traspasó, o todo el valor de la propiedad?
3) La cesión es contrato privado, tiene fuerza de ley entre las partes, pero ¿tiene valor ante terceros? en caso de un embargo a las acciones traspasadas y no registradas.