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Tasación de las adjudicaciones de inmuebles en remate: importante tomar en cuenta

Con frecuencia nos llaman estimados suscriptores de nuestros sistemas de Cálculo de Timbres y Honorarios y Movilex pues al momento de tasar en la plataforma del Banco de Costa Rica adjudicaciones de bienes en remate encuentran que las sumas al cobro no coinciden con los resultados en nuestros programas.

Ultimamente han aumentado estas consultas, nos parece que debido al incremento en la cantidad de remates en los que el precio de adjudicación de los inmuebles está resultando inferior a sus valores fiscales.

Es muy importante recordar que las adjudicaciones de inmuebles en remate constituyen prácticamente el único acto en el que el impuesto de traspaso se debe calcular y pagar sobre el valor del remate siempre, aún cuando dicho valor pueda ser inferior al valor fiscal de los bienes. 

Así lo encontramos establecido en el art. 7 de la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, Ley No. 6999 que copiamos a continuación para su mejor conocimiento:

Artículo 7.- Base imponible / El impuesto deberá cancelarse dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha del otorgamiento del documento respectivo y se calculará sobre el valor real de la transacción, que deberá ser acorde con el valor usual de mercado y nunca podrá ser menor al mayor valor registrado por cualquiera de los métodos de actualización de valores de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En casos de adjudicación en remate, el impuesto se calculará sobre el precio de la subasta. (El destacado no es del original)

El problema se presenta al momento en que los contribuyentes o los notarios deben completar el Formulario de Hacienda D-120, Liquidación y Pago del Traspaso Directo de Bienes Inmuebles toda vez que en dicha plantilla electrónica, se requiere señalar tanto el VALOR FISCAL (casilla 36) como el VALOR DE LA ESCRITURA (casilla 37) , y – automáticamente – el sistema aplica el cobro del 1.5% del impuesto al que resulte ser el mayor valor entre los dos anotados. No existe forma de establecer que se trata de un acto de adjudicación en remate, a fin de que el impuesto sea calculado obligatoriamente sobre el valor del remate como lo dispone la Ley.

Esto provoca que muchos terminen pagando más de la cuenta de este impuesto de traspaso, incluso sumas importantes.

Algunos colegas nos han indicado que para evitar esta situación optan por anotar el mismo valor de adjudicación tanto en la casilla del valor fiscal como en la del valor de la escritura, lo cual no es del todo correcto pues se estaría faltando a la verdad en lo que al valor fiscal de la finca se refiere, pero, señalan ellos, es la única forma de lograr pagar el impuesto de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7 antes indicado y no sumas en exceso que no corresponden.

Ahora bien, a diferencia de lo que sucede con el impuesto de traspaso, los timbres de estas adjudicaciones de bienes inmuebles en remate sí deben tasarse y pagarse sobre el mayor valor. Por ello, nuestra recomendación es que cuando el valor del remate sea inferior al valor fiscal, se confeccionen dos enteros por separado:  uno por concepto de los timbres, calculados sobre el mayor valor, y otro entero únicamente para el pago del impuesto de traspaso calculado sobre el valor del remate, utilizando la siguiente funcionalidad en el sistema Tasaban del BCR.

 

Cuando el valor de adjudicación del inmueble es mayor a su valor fiscal, no se presenta el problema pues tanto los timbres como el impuesto de traspaso se tasan y pagan sobre ese mayor valor. Pueden entonces los interesados completar un solo entero utilizando la opción denominada Adjudicación de lote en remate

Finalmente, un comentario sobre los honorarios a cobrar en este tipo de actos. Según el acuerdo 16-08-008 de la Comisión de Aranceles del Colegio de Abogados se estableció que los honorarios deben tasarse sobre el precio pagado en la adjudicación. Transcribimos textualmente:

«Considerando:

1-) Que el artículo 74 del decreto de Arancel de Honorarios por servicios profesionales de Abogacía y Notariado, establece la forma en que se han de fijar los honorarios de acuerdo con su cuantía, valor real o estimación total.
2-) Que tratándose de protocolización de piezas de remate, el valor que se debe consignar es el valor por el cual el adjudicatario recibe la propiedad, no siendo correcto establecerlo por el valor fiscal por cuanto puede ser una suma mayor o menor al valor real pagado por la parte interesada.
3-) Que tratándose de documentos públicos en los cuales se consignan los procedimientos seguidos así como las sumas desembolsadas, el profesional no puede ni debe, consignar otros valores que no sean aquellos por los cuales el cliente que lo contrata, ha pagado por dicho bien.
4-) Que cuando el artículo 74 habla de ¨acuerdo a su cuantía, valor real o estimación total¨, lo hace como referencia para dejar claro que el profesional debe calcular sus honorarios sobre el valor real de la transacción y no es correcto pensar que se pueda cobrar al cliente, honorarios por sumas que él no ha pagado. En otras palabras, si el cliente logra adquirir un bien por un precio menor, es sobre ese valor que se cobran los honorarios, y si lo hace por una suma mayor al valor fiscal, será sobre esa suma mayor que se cobren honorarios, pero siempre sobre el valor real del negocio jurídico.

Se evacúa la consulta, en el sentido de que los honorarios deben ser reconocidos sobre el precio pagado en la adjudicación. En el caso de la protocolización de piezas, lo será el valor por el cual el interesado se adjudica el bien. «

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

8 de 8 Comentarios

  1. CARLOS EDO. CASTRO • 01 julio, 2020

    La solución es muy simple y esta contemplada en el formulario de la DGTD. Esto es, si bien se debe indicar el valor fiscal- considerando que sea más alto que el de adjudicación- ello genera un determinado monto- que no se debe cancelar- y en un par de casillas más abajo se indica como un crédito o deducción y allí se consigna la diferencia, que se resta y da un resultado correcto.. Al final consta el monto correcto que se debe pagar por impuesto de traspaso.

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 01 julio, 2020

      Gracias don Carlos por su aporte a este interesante tema. No teníamos conocimiento de esa alternativa que menciona tan interesante en la fórmula D-120 de Hacienda y que permitiría pagar el monto justo de impuesto de trapsaso en estos casos de remate cuando valor fiscal es superior al de la subasta. Vamos a revisarlo de inmediato.

      Responder
  2. George De Ford G. • 01 julio, 2020

    Un tema importante que sugiero investigar y que se relaciona con esto mismo, es la diferencia que hace el Registro Nacional en el cobro del impuesto de traspaso, cuando se trata de una adjudicación de un bien subastado en sede judicial, versus cuando se trata de un bien subastado en un fideicomiso.

    Según ellos, la base imponible que indica el Art. 7 de la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, sólo aplica para bienes subastados en sede judicial, no así en fideicomiso.

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 01 julio, 2020

      Estimado don George, Muchas gracias por su comentario. No conocíamos de esa diferenciación que hace el Registro Inmobiliario tratándose de remates extrajudiciales. En realidad el art. 7 de la Ley 6999 lo único que establece es que en casos de adjudicación en remate, el impuesto se calcula sobre el precio de la subasta, sin especificar que deba tratarse en forma exclusiva de remates en sede judicial. En la Guía Práctica del Registro Inmobiliario se menciona lo siguiente:

      21. En caso de remate extra-judicial de un bien dado en fideicomiso, deberá presentarse al registro una escritura pública donde comparezcan el fiduciario y el adquirente, y cancelar los derechos de registro, timbres e impuestos de traspaso que correspondan. (Directriz RIM-DIR-001-2010)

      No encontramos que en la directriz RIM-DIR-001-2010 se regule nada específico sobre la forma de tasar el impuesto de traspaso en estos casos de remate. Vamos a tratar de investigar entonces si se trata de alguna otra circular o directriz girada por la Dirección del REgistro Inmobiliario.

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 06 julio, 2020

      Estimado don George, La respuesta que nos brindaron en el Registro fue que la materia tributaria es de carácter restrictivo. El remate al que se le aplica la norma sobre impuesto de traspaso es el remate judicial. No puede ser extensivo a cualquier traspaso que se haga bajo la modalidad de subasta o traspaso. Existe una excepción, pero porque la Dirección General de Tributación la autorizó: las subastas que realizan los bancos para vender al mejor postor los inmuebles que han tenido que adquirir a su vez por remate judicial al ejecutar los cobros judiciales contra sus deudores. En estos casos, Tributación, por gestión que hicieron los bancos, autorizó a los bancos aplicar la regla del impuesto de traspaso en estos traspaso, sobre el monto de la subasta, pero a modo excepcional. Nos parece interesante conocer ahora directamente de la Administración Tributaria la justificación que brindan a esa interpretación del art. 7 de la Ley 6999, aplicable únicamente a remates judiciales y no extrajudiciales.

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