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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Sociedades fusionadas deberán pagar impuesto indirecto de traspaso de inmuebles

Hasta ahora, cuando dos o más sociedades se fusionaban,  en caso de existir bienes inmuebles inscritos a nombre de algunas de las sociedades absorbidas,  simplemente se solicitaba al Registro Inmobiliario tomar nota de la sociedad prevaleciente como nueva titular de los bienes.  El costo en timbres de esta solicitud de cambio de titular era tan solo de 2,500 colones.  Ahora, la Dirección General de Tributación considera que de presentarse esta situación,  deberá cancelarse además un tributo de un 1.5%  calculado sobre el valor de los bienes, al estarse produciendo un traspaso indirecto de los mismos, según lo dispone el art. 2 de la Ley 6999.

Leemos lo siguiente en el Criterio Institucional DGT-CI-03-2020:

«De lo anterior, esta Dirección General tiene claro que producto de una fusión de cualquier tipo, se lleva a cabo la transmisión de un bien inmueble de la sociedad que desaparece a la sociedad que prevalece, por lo que se estaría configurando el hecho generador del impuesto, y por lo tanto se encuentra sujeto al impuesto sobre el traspaso de bienes inmuebles.    Así las cosas, el negocio jurídico de fusión de sociedades no puede ser considerado como “no sujeto”, sino más bien como una transacción gravada con el impuesto; lo anterior por cuanto en virtud de este negocio jurídico se da un traspaso efectivo de bienes, y como tal se encuentra considerado dentro del hecho generador establecido en el artículo 2 de la Ley N° 6999.    (…)    Conforme al análisis efectuado, este Despacho concluye que en los casos en los que se dé una fusión de sociedades, al encontrarnos frente a un negocio jurídico reconocido por el Código de Comercio que se traduce en un traspaso efectivo de bienes bajo la titularidad de la sociedad prevaleciente, en el caso de traspasos de bienes inmuebles se configura el hecho generador establecido en el artículo 2 de la Ley N° 6999, y como tal debe atender los deberes formales y materiales establecidos en dicha norma legal.»   (Tomado en lo conducente del Criterio institucional DGT-CI-03-2020 sobre la aplicación del traspaso sobre bienes inmuebles entre personas jurídicas fusionadas.)

Este cambio de criterio ha generado mucha preocupación para aquéllos que en las últimas semanas decidieron fusionar sus sociedades con el objeto de disminuir el esfuerzo y costo que conlleva ahora la atención de todas las obligaciones tributarias que deben enfrentar incluso las sociedades inactivas: impuesto a las personas jurídicas, pago timbre Educación y Cultura, Declaración de activos, pasivos y capital social,  Declaraciones Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales.

Consultamos esta mañana en el Registro Inmobiliario si existe ya alguna instrucción en el sentido de exigirle a la sociedades prevalecientes el pago del 1.5% del impuesto de traspaso en las escrituras de solicitud de cambio de titular, y nos indicaron que todavía no existe una directriz en ese sentido, pero que el tema está siendo analizado.   Ahora bien, es importante considerar que a pesar de que este impuesto indirecto de traspaso no llegue a ser exigido como requisito para la inscripción registral de estas solicitudes,  ello no significa que tributariamente deje de existir la obligación,  cuya inobservancia podría el día de mañana, conllevar algún tipo de sanción fiscal para las sociedades incumplidoras.  

Algunos se están preguntando a partir de cuándo rige este cambio de criterio de la Dirección General de Tributación.  Si por ejemplo, sociedades fusionadas antes de su emisión podría considerarse que no están obligadas a pagar el impuesto indirecto de traspaso en el momento en que soliciten al Registro Inmobiliario el cambio de titularidad de los bienes.  Al respecto leemos:

Vigencia. Conforme a lo establecido en el artículo 105 del Reglamento de Procedimiento Tributario, este criterio rige a partir del día siguiente de que sea divulgado por medio del Digesto Tributario, apartado “Unidad de Criterio”, sitio que se localiza en la página Web del Ministerio de Hacienda (www.hacienda.go.cr).

Un estimado lector nos acaba de suministrar el link para poder consultar en el Digesto Tributario la Unidad de Criterio.  Solamente debe hacer clic a continuación: https://scij.hacienda.go.cr/SCIJ_MHDA/Nuevas_Secciones/mhda_UnidadCriterio.aspx?nBaseDato=1

 

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Ya se puede pagar el impuesto a las personas jurídica 2021

Desde el día de ayer es posible realizar el pago del Impuesto a las Personas Jurídicas correspondiente al presente período 2021 en cualquiera de las entidades recaudadores que tienen convenio de conectividad con el Ministerio de Hacienda, a saber, el Banco de Costa Rica, BAC San José, Coopenae, Banco Davivienda y Banco Nacional de Costa Rica.

Muchas personas que habían intentado realizar el pago desde el pasado 1 de enero, fecha en que se produjo el hecho generador del tributo, no lo habían logrado pues aparecía un mensaje indicando que no existían pendientes o bien que la sociedad no se encontraba registrada dentro del sistema.

Sobre el particular, ayer por la mañana nos brindaron la siguiente respuesta en el Departamento de Morosidad de la Dirección General de Tributación:

«De acuerdo a su correo enviado se le comunica que, existe un pequeño retraso en la generación del Impuesto a las Personas Jurídicas periodo 2021 el cual ya los compañeros del área competente están trabajando para solucionarlo lo más pronto posible.

En cuanto a la presentación de escrituras en el Registro Nacional según el artículo 4 de la Ley Impuesto a las Personas Jurídicas N°9428 la fecha de vencimiento de este impuesto es el 31 de enero por lo que no debería tener problema si presenta la escritura y se da su tramitología antes de su vencimiento.

ARTÍCULO 4.- Forma y plazo para el pago. Tratándose de sociedades mercantiles, empresas individuales de responsabilidad limitada, así como de toda sucursal de una sociedad extranjera o su representante, inscritas en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Nacional, el impuesto se pagará directamente mediante los medios, la forma y las condiciones establecidos al efecto por la Dirección General de Tributación, dentro de los primeros treinta días naturales siguientes al 1 º de enero de cada año.»

Por consiguiente, pueden los Notarios estar tranquilos que la presentación al Diario del Registro Nacional de sus escrituras no serán canceladas durante el presente mes de enero, sino a partir del próximo 1 de febrero, al contarse con plazo para el pago del tributo durante todo este mes.

 

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Impuesto a las personas jurídicas 2021

Estimados suscriptores nos han estado consultando si tenemos información sobre el motivo de que al día de hoy, no aparezca al cobro en los servicios de conectividad del Ministerio de Hacienda,  el impuesto a las personas jurídicas, período 2021.   Especialmente preocupa a los notarios pues de no producirse el pago,  podría serles cancelada la presentación al Diario del Registro Nacional, de aquellos documentos relativos a sociedades mercantiles.

En el servicio telefónico de asistencia de la Dirección General de Tributación no pudieron brindarnos una respuesta sobre la situación.   Conversando con algunos colegas especialistas en materia tributaria,  nos indicaban que una posible explicación sería el hecho de haber concluido el período fiscal, por primera vez, para la casi totalidad de sociedades mercantiles,  apenas este 31 de diciembre, y no en setiembre pasado como hasta ahora había sido la regla.

Las tarifas a pagar del impuesto a las personas jurídicas, tratándose de sociedades con actividad lucrativa,  dependen de los ingresos brutos que hayan sido reportados por las compañías en sus declaraciones de renta.  (Al respecto puede ver nuestra nota en este mismo blog).    El asunto es que este año 2021,  el plazo para presentar dichas declaraciones de renta inició apenas este 1 de enero de 2021 y concluirá el próximo 15 de marzo.  Por consiguiente,  Hacienda no contaría en este momento con la información necesaria para poder establecer las tarifas que en cada caso deberán ser cubiertas por estas sociedades.

Tratándose de sociedades inactivas que como sabemos a partir de este año tienen también la obligación de declarar en los formularios de Renta (D.101)   su patrimonio, activos y pasivos,  el artículo 10 del Reglamento a la Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas establece lo siguiente:

«Los declarantes no contribuyentes del Impuesto sobre la Renta, cancelarán un importe equivalente a un quince por ciento (15%) de un salario base mensual; lo anterior conforme el inciso a) del artículo 3 de la Ley.» 

Si bien vemos que se establece un porcentaje fijo (15%)  utilizando como parámetro el salario base mensual del Oficinista 1 en la relación de puestos del Poder Judicial,  lo que daría como resultado un importe a pagar del tributo este año de ¢69,330, consideran los colegas consultados, que el cobro del mismo a las sociedades inactivas tampoco sería posible en aras de no contravenir el Principio de Igualdad al realizar el cobro del tributo únicamente a algunas sociedades mercantiles y no a la totalidad, como se encuentra establecido en la normativa.

Se trata sin embargo de meras especulaciones.  Agradeceremos mucho a estimados lectores que puedan tener mayor información que la compartan por este medio para el mejor conocimiento de todos los interesados.  Nosotros también en caso de tener respuesta por alguno de los canales oficiales o en caso de constatar que ya resulta posible la cancelación del impuesto, les avisaremos de inmediato.

Por lo menos los notarios pareciera que pueden estar tranquilos de que en el Registro Nacional no cancelarán la presentación de sus documentos mientras no exista  la posibilidad de realizar el pago del impuesto a las personas jurídicas en los servicios de conectividad bancaria del Ministerio de Hacienda.  Según explicación que nos brindaron,   la decisión de cancelar o no la presentación de los documentos  no depende de cada registrador sino que se trata de una consulta que ellos deben realizar en forma obligatoria a una base de datos del Ministerio de Hacienda.   Suspenden la tramitación de documentos de sociedades que aparecen como «morosas» en dicha base de datos.  Haría mal Hacienda en establecer la morosidad de las sociedades, activas o inactivas, mientras no exista efectivamente la forma de cancelar el impuesto a las personas jurídicas 2021.

 

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Algunas aclaraciones sobre el impuesto indirecto de traspaso

Se produjeron opiniones e inquietudes muy interesantes después del comentario que publicamos hace algunas semanas sobre el impuesto indirecto de traspaso, que como sabemos, corresponde ser cancelado cuando las sociedades tenedoras de bienes inmuebles ceden a favor de una misma persona, sea física o jurídica, más del 50%  de su capital social.  (Ver nota en este mismo blog)

Decidimos formular ante la Dirección General de Tributación cinco inquietudes que con mayor frecuencia surgen en nuestra práctica notarial.   Nos permitimos a continuación un breve comentario sobre las respuestas que gentilmente nos brindaron en la Dirección General de Tributación.  Con mucho gusto compartiremos el texto completo a los suscriptores de Master Lex que nos lo soliciten mediante correo electrónico legal@masterlex.com

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Primera consulta:   Si una persona adquiere, en distintos momentos,  acciones del capital social de una sociedad dueña de un inmueble.  ¿Cuándo debe considerarse que se produce el hecho generador del impuesto indirecto de traspaso?

«Esta Dirección es del criterio que, el hecho generador del impuesto indirecto sobre el traspaso de bienes inmuebles nace a la vida jurídica en el momento que se adquiere más del 50% del capital accionario de una sociedad, con independencia de que la suma de ese porcentaje sea producto de la compra de acciones en diversos momentos o en una sola adquisición. Lo que interesa para el nacimiento del cobro del tributo, es que el contribuyente se convierta en el dueño de más del 50% del capital social, por cuanto, se entiende que se configura el traspaso del bien inmueble. La anterior conclusión deviene del análisis de la siguiente normativa.

El artículo 1 de la Ley N°6999 establece un impuesto sobre los traspasos, bajo cualquier título, de bienes inmuebles que estén o no inscritos en el Registro Público de la Propiedad.

Además, el artículo 2, incorpora una definición de lo que debe entenderse por traspaso, contemplando los traspasos directos e indirectos. Señala la norma lo siguiente:

Artículo 2.- Definición de traspaso. Para los fines de esta ley, se entenderá por traspaso todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica del negocio respectivo y no a la denominación que a este le hayan dado las partes. Por traspaso indirecto se entiende cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble. (el resaltado no es del original)

Para efectos de la presente consulta, la norma supracitada define lo que se entiende por traspaso indirecto, siendo clara la intensión del legislador de establecer una normativa que faculte a la Administración Tributaria a considerar gravados los traspasos de bienes inmuebles que no utilizan los negocios jurídicos tradicionales como lo es, la compraventa, sino los traspasos de sociedades titulares de bienes inmuebles.

Efectivamente, tal y como lo menciona en su escrito, y se encuentra expresado en la página web del Ministerio de Hacienda, esta Dirección mantiene el criterio que la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica se refiere a la cesión o traspaso de más del 50% de las acciones de una sociedad titular de un bien inmueble a favor de otra persona física o jurídica, en cuyo caso se entiende que la totalidad del bien fue traspasado.

Del análisis de la normativa expuesta, es claro que se configura el hecho generador del impuesto sobre bienes inmuebles cuando se transfiera de forma indirecta un bien inmueble, es decir, mediante la cesión de acciones de las sociedades tenedoras de bienes inmuebles. Véase que la norma es clara, ya que refiere a cualquier negocio jurídico, y además agrega “que tenga por efecto” el traspaso indirecto, es decir, el legislador refiere claramente al análisis del negocio subyacente, con el fin de determinar, como en el caso que expone, un traspaso indirecto.

Asimismo, de conformidad con el artículo 4, se tiene que el momento en que ocurre el hecho generador del impuesto, se refiere a la hora y fecha del otorgamiento de la escritura pública, o en la fecha en que se documente cualquier negocio jurídico que tenga por efecto el traspaso directo o indirecto.

Artículo 4.- Momento en que ocurre el hecho generador. Se considerará que ocurre el hecho generador del impuesto en la hora y fecha del otorgamiento de la escritura pública en que se asienta el negocio jurídico de traspaso del inmueble o en la fecha en que se documente cualquier negocio jurídico que tenga por efecto el traspaso directo o indirecto del inmueble, conforme a la definición de traspaso establecida en el numeral segundo de esta ley.”

Dicho lo anterior, cuando una persona física o jurídica, en virtud de un negocio jurídico, llega a poseer más del 50% de las acciones representativas del capital social, se configura el hecho generador del impuesto sobre el traspaso de bienes inmuebles y surge la obligación del pago del referido impuesto.

Segunda consulta.  ¿Sobre qué valor debe aplicarse la tarifa del 1.5% ? ¿Sobre el valor fiscal total del inmueble? o ¿en forma proporcional a la cantidad de acciones adquiridas?

Esta Dirección le indica que es de aplicación el análisis que antecede, por cuanto, toda cesión o venta de más del 50% de las acciones configura el hecho generador del impuesto sobre bienes inmuebles, cuya base imponible la constituye el valor total del bien inmueble a traspasar, y no el porcentaje de acciones traspasado.  Lo que significa que el pago de la tarifa del 1.5% del impuesto indirecto de traspaso, debe calcularse sobre el mayor valor o estimación dado por las partes en el acto o contrato, o el vigente en la Dirección General de Tributación a la fecha de otorgamiento del mismo y no de forma proporcional al porcentaje de acciones traspasado.

En cuanto a esta consulta, debe quedar claro para la consultante, que conforme a la normativa que regula este impuesto, lo pretendido es el pago del impuesto sobre el bien inmueble traspasado, y en el caso de los traspasos indirectos, se entiende que se traspasa la totalidad del inmueble, con la cesión o venta de más del 50% de las acciones representativas del capital social.

Con base en lo anterior, la base imponible del impuesto, de conformidad con el artículo 7 de la normativa de referencia, se debe calcular sobre el valor real de la transacción, la cual debe ser acorde con el valor usual del mercado y nunca podrá ser menor al mayor valor registrado por cualquiera de los métodos de actualización de valores de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Sobre este tema, el Decreto Ejecutivo N° 21743-J-H denominado “Reglamento al Impuesto sobre Bienes inmuebles” aclara el tema de la base imponible y el cálculo del impuesto. Señalan los artículos:

Artículo 1- El pago del impuesto a los traspasos de bienes inmuebles, se calculará sobre el mayor valor o estimación dado por las partes en el acto o contrato, o el vigente en la Tributación Directa a la fecha de otorgamiento del mismo.

Artículo 2- La Tributación Directa facilitará, a requerimiento del Registro Público de la Propiedad Inmueble, el Registro de Valores de bienes inmuebles, para que éste lo incorpore a su base de datos.

Artículo 3- El Registro Público de la Propiedad Inmueble y los usuarios harán el cálculo de los derechos de Registro y timbres respectivos, conforme a los valores de los inmuebles constantes en Tributación Directa, a la fecha del acto o contrato, salvo que el documento indicare una estimación mayor, en cuyo caso regirá ésta.”

Tercera consulta:  Si las partes acuerdan un precio superior al valor fiscal del inmueble, ¿Debe pagarse el impuesto indirecto sobre dicho valor o  debe tasarse sobre el valor fiscal que aparezca indicado en el asiento registral del inmueble, aún cuando sea inferior al valor contractual?

«En cuanto al caso de un Contrato de Cesión de Acciones, esta Dirección le indica, que de conformidad con la normativa referida en la respuesta a la consulta dos, si las partes acuerdan un precio superior al valor fiscal que tiene el inmueble, efectivamente deben pagar el impuesto indirecto sobre dicho monto superior.»

Cuarta consulta  ¿Qué pasa cuando solamente se cede la nuda propiedad de las acciones representativas del capital social y el accionista transmitente se reserva el usufructo en un 100% conservando en forma exclusiva el derecho de voto?   ¿Podría considerarse que en este caso no se produce la transferencia del poder de control de la sociedad?

«Sobre el particular, se le indica que cuando un accionista cede únicamente la nuda propiedad de las acciones, conservando el usufructo en un 100%, se encuentra obligado al pago del impuesto sobre el traspaso indirecto de bienes inmuebles. La anterior conclusión deviene del análisis de la normativa que regula el tema de los usufructos en general, las cuales son de aplicación supletoria, por ser un instituto regulados en el Código Civil y en el Código de Comercio.

Es claro que lo pretendido no es hacer un análisis de este instituto, pero en términos generales, esta Dirección es clara que el usufructo de acciones es permitido en Costa Rica (en acto mortis causa) de conformidad con el artículo 335 del Código Civil y 95 y 139 bis del Código de Comercio.

Bajo este análisis, y en aplicación de las reglas generales que regulan este instituto, al considerarse que, quien posea la nuda propiedad sigue siendo el dueño de las acciones, y el usufructuario sólo se reserva el uso y disfrute que proviene de la tenencia de las mismas, con independencia de las estipulaciones que pacten las partes, se tiene que todo traspaso del 100% de la nuda propiedad de las acciones configura el hecho generador del tributo. Sobre todo, tomando en cuenta, que los usufructos son renunciables y aquellos de índole mercantil, su plazo es solo por treinta años.

Lo anterior con independencia de las estipulaciones que las partes puedan acordar, por ejemplo, que el usufructuario sea el único con derecho de voto tanto en las Asambleas Ordinarias como en las Extraordinarias según se contempla en el artículo 139 del Código de Comercio.»

Quinta consulta: Sabemos que dentro de un proceso sucesorio, cuando el cónyuge sobreviviente o cualquier tercero se adjudica el inmueble inscrito a nombre del causante, debe cancelarse en un 100% el impuesto de traspaso para lograr concluir con la inscripción de dicha adjudicación ante el Registro Inmobiliario.  Por consiguiente, en forma analógica ¿existe igualmente la obligación de cancelar impuesto indirecto de traspaso cuando la adjudicación corresponde a más del 50% de las acciones de una sociedad propietaria de un bien inmueble?

Toda adjudicación hereditaria se encuentra sujeta al pago del impuesto de bienes inmuebles, siendo contribuyentes de este impuesto, por partes iguales, los transmitentes y los adquirentes de las acciones.

En cuanto a las adjudicaciones hereditarias, ya el Tribunal Fiscal Administrativo mediante sentencia No. 436-98P de las 10:00 del 7 de octubre de 1998, señaló expresamente que las mismas se encuentran sujetas al impuesto.

Dicho fallo expresó claramente que la cesión de derechos hereditarios o de adjudicaciones hereditarias, efectivamente no constituye hecho generador del impuesto sobre traspaso de bienes inmuebles de conformidad con el inciso e) del artículo 2 de la Ley N° 6999, no obstante, el acto de adjudicación de un inmueble en una partición ya sea judicial o extrajudicial configura el hecho generador del impuesto, ya que desde la entrada en vigencia de la Ley Reguladora de todas las Exoneraciones Vigentes, su Derogatoria y sus Excepciones, Ley No. 7293 de 31 de marzo de 1992, las adjudicaciones hereditarias se encuentran gravadas con este impuesto, cualquiera que sea su valor.

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Comparecencias mediante representación en la nueva Guía del Registro Inmobiliario

El pasado 31 de diciembre, el Registro Inmobiliario emitió una nueva Guía de Calificación con vigencia a partir de hoy, 4 de enero.   Puede descargar el texto completo de ella ingresando al siguiente link:   http://www.masterlex.com/descargas/PuntoJuridico/2021/Enero/Guia_Inmobiliario.pdf

También puede ingresar a la nota que publicamos sobre el particular en nuestro blog el día de ayer. Ver nota

Uno de los temas que más ha llamado la atención es el que tiene que ver con las comparecencias que en los actos y contratos se realizan a través de representantes.  Justamente con ese nombre existe todo un apartado XLIII en la nueva Guía.      En forma muy clara se establecen para cada caso, las calidades de ley y los datos con vista en los cuales deberán los Notarios dar fe de dichas representaciones.

Nos permitimos a continuación un pequeño resumen:

  1. Comparecientes actúan en representación de personas físicas.   Deberá indicarse a quién representa, con expresión del nombre y los apellidos de ésta, el domicilio exacto, estado civil, el número de nupcias y la profesión u oficio. Mismas calidades debe constar en cuanto al mandatario. El notario debe dar fe de la personería con vista del documento o registro donde conste, sin necesidad de que expresamente se refiera a la vigencia de la representación.
  2.  Comparecientes ostentan cargos con representación, por ejemplo, miembros de Juntas Directivas,  también deberán indicarse las calidades completas de este representante y el Notario dará fe de su personería con vista en la cédula jurídica inscrita en el Registro de Personas Jurídicas.
  3. Comparecientes actúan con otro tipo de personerías inscritas también en el Registro de Personas Jurídicas, tales como poderes, tutelas, personas garantes.   En estos casos la dación de fe deberá realizar con vista en el tomo y asiento de inscripción de tales personerías.
  4. Personerías constan en otros Registros, por ejemplo, DINADECO, Organizaciones Sociales del Ministerio de Trabajo,  bastara con que el notario dé fe de la representación con vista en el Registro respectivo, sin que deba solicitarse en forma expresan se indiquen citas de inscripción.
  5. Entidades de derecho público, la dación de fe de los comparecientes deberá realizarse con vista de los acuerdos o avisos de sus nombramientos en La Gaceta.
  6. Menores costarricenses: el notario dará fe de la personería con vista de las citas de inscripción del nacimiento en el Registro Civil.
  7. Comparecientes actúan a través de poderes especiales:   En estos casos el Notario deberá dar las referencias completas del poder especial, el cual debe constar en escritura pública. La referencia completa de una escritura pública incluye como mínimo número de escritura, hora y fecha de otorgamiento.

Es importante destacar que a partir de ahora el Registro Inmobiliario no aceptará que los poderes especiales hayan sido otorgados a través de acuerdos tomados por las Asambleas de Socios o Accionistas.  Por consiguiente, no admitirán la dación de fe con vista en la protocolización de acta de las asambleas de estos órganos.   Necesariamente el poder especial deberá haber sido otorgado por el representante legal de la sociedad mediante comparecencia directa ante Notario Público.  Al respecto transcribimos textualmente el punto 9 del apartado XLIII de la Guía de Calificación:

«9. No constituyen poderes especiales con efectos registrales los que bajo tal denominación hayan sido conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes, ya que no se cumple el presupuesto de la segunda oración del artículo 1256 del Código Civil; en cuanto a que deben constar en escritura pública. La protocolización notarial de un acuerdo de asamblea no le confiere carácter de escritura pública al ser documentos notariales diferentes conforme al artículo 80 del Código Notarial.»   (Tomado textualmente de la Guía de Calificación.  La negrita no es del original.) 

El artículo 1256 del Código Civil dispone que los poderes especiales otorgados para un acto o contrato con efectos registrales debe realizarse en escritura pública.   Las protocolizaciones de acuerdos tomados en las Asambleas de Socios no constituyen escritura pública. Así se encuentra expresamente establecido en el art. 107 del Código Notarial: «La protocolización de documentos privados no les confiere la condición de instrumentos públicos.»

Nos parece que es con base en estas disposiciones normativas que a partir de ahora el Registro Inmobiliario exigirá que los apoderados especiales que comparezcan en representación de sociedades mercantiles cuenten con un poder especial otorgado mediante la comparecencia directa de un representante legal ante Notario.

8. Donación de bienes por parte de personas jurídicas.  De conformidad con el art. 1408 del Código Civil, para donar en nombre de otro se necesita poder especialísimo.   En el caso de donaciones realizadas por personas jurídicas, se entenderá este poder como la autorización dada por su órgano superior, según corresponda para cada entidad.   En las sociedades mercantiles esta autorización para donar se efectúa a través de un acuerdo tomado en asamblea general extraordinaria de socios. El notario dará fe de la existencia de dicho acuerdo indicando la fecha de celebración de la Asamblea y el libro donde se encuentra asentado. La persona autorizada por Asamblea deberá contar con algún tipo de representación, sea apoderado general, generalísimo o un apoderado especial cuyo mandato haya sido otorgado en escritura pública.

9. Poderes especiales otorgados en el extranjero: Deberán ser otorgados en escritura pública:

A) ante los funcionarios diplomáticos o consulares de la República (artículo 14 Código Notarial) o

B) ante Notario Público costarricense que se encuentre en el extranjero.

Como excepción a lo anterior, los poderes especiales otorgados en el extranjero ante notarios extranjeros serán válidos, siempre y cuando la nación en que se otorga el poder haya ratificado la Convención Interamericana sobre el Régimen Legal de Poderes para ser Utilizados en el Extranjero.

En estos casos deberá igualmente el notario referir la existencia del poder especial otorgado ante notario público extranjero, el cual debe constar igualmente en escritura pública. No es válido aceptar protocolizaciones o actas de poderes otorgadas ante notario extranjero. (art 2 y 8 Ley 6165 F)

Conforme consta en la página web http://oas.org/juridico/spanish/firmas/b-38.html de la Organización de Estados Americanos, los países que han ratificado la convención indicada son: Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Ecuador, El Salvador, Guatemala, Honduras, México, Panamá, Paraguay, Perú, República Dominicana, Uruguay y Venezuela.

 

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Rige nueva tarifa de Derechos de Registro de Registro para inscripción de actos societarios

Recuerde que rige ya el el incremento en la tarifa de Derechos de Registro para la inscripción de algunos actos societarios en el Registro de Personas Jurídicas (constituciones de sociedad, cambios en el pacto constitutivo, nombramiento de directores o personeros, aumentos de capital, etc)  Lo anterior en virtud del aumento en el salario base del Oficinista 1 en la relación de puestos del Poder Judicial, el cual se definió para este 2021 en la suma de ¢462,200 (cuatrocientos sesenta y dos mil doscientos colones).   (Ver al respecto nuestra nota en este mismo blog)

Así lo encontramos establecido en el art. 2 del Arancel del Registro Nacional que establece que … «por cada inscripción de documento relativo a una misma persona jurídica, (deberá cancelarse) una suma única equivalente a la décima parte del salario base definido en la Ley No.- 7337, de 5 de mayo de 1993.»

El importe a pagar será ahora ¢46,220  en lugar de los ¢45,020 que rigió durante el 2020. Esta nueva tarifa deberá ser pagada en todos los documentos que se presenten por primera vez al Diario del Registro en formato papel o en formato digital, este último por medio del servicio Ventanilla Digital, a partir del 4 de enero de 2021.

Mañana lunes podrá consultar las tarifas actualizadas en la versión Web de sus sistema Master Lex Cálculos y MOVILEX.   Los suscriptores de la versión PC podrán descargar el archivo de actualización que les haremos llegar vía correo electrónico en horas de la mañana.

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Rangos actualizados impuesto a las casas de lujo para el 2021

Mediante Decreto Ejecutivo No. 42764-H publicado en el Alcance No. 334 a La Gaceta, el Ministerio de Hacienda estableció los nuevos tramos de la escala que según el artículo 5 de la Ley 8683, mejor conocida como Ley de Impuesto a las Casas de Lujo, regirán para el pago de este tributo en el presente año 2021 También definió el límite en el valor a partir del cual debe entenderse la obligación en el pago de este tributo.

De acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor que calcula el Instituto Nacional de Estadística y Censos, la variación del índice de precios al consumidor, del 1 de diciembre del 2018 al 30 de noviembre de 2019, fue de un 0,36%

Al ser aplicado -a la tabla vigente- el indicado índice, resulta una variación del monto consignado en el primer tramo de ¢334.000.000,00 a ¢335.202.400,00; en el segundo tramo de ¢670.000.000,00 a ¢672.412.000,00 y así sucesivamente.  De igual forma y en lo referente al monto exento, al ser aplicado el índice en
referencia al monto exento de ¢133.000.000,00 (ciento treinta y tres millones de colones), vigente para el período fiscal 2020, resulta un nuevo monto exento de ¢133.478.800,00 (ciento treinta y tres millones cuatrocientos setenta y ocho mil ochocientos colones) para el período 2021.  Sin embargo, para facilitar la adecuada gestión y administración de los impuestos, se ha considerado conveniente redondear a la unidad de millón más cercana, las cifras resultantes.

Con base en lo anterior, nos permitimos resumir en la siguiente tabla los nuevos tramos que deberán tomarse en cuenta a partir del próximo año para la tasación del impuesto a las viviendas de lujo:

 

ESCALÓN TARIFA A APLICAR
Hasta ¢335.000.000,00 0,25%
Sobre el exceso de ¢335.000.000,00 y hasta ¢672.000.000,00 0,30%
Sobre el exceso de ¢672.000.000,00 y hasta ¢1,008.000.000,00 0,35%
Sobre el exceso de ¢1,008.000.000,00 y hasta ¢1.345.000.000,00 0,40%
Sobre el exceso de ¢1.345.000.000,00 y hasta ¢1.679.000.000,00 0,45%
Sobre el exceso de ¢1.679.000.000,00 y hasta ¢2.017.000.000,00 0,50%
Sobre el exceso de ¢2.017.000.000,00 0,55%

Se establece además que serán los propietarios de viviendas con un valor superior a los ciento treinta y tres millones de colones (¢133.000.000,00) los obligados a realizar el pago de este impuesto solidario.    Por consiguiente constatamos que se mantiene el mismo valor mínimo que rigió durante el 2020 de los inmuebles gravados con este impuesto.

La definición de este límite es importante también para efectos de la tasación del timbre agrario que corresponde ser pagado en los traspasos de inmuebles destinados a vivienda.  De acuerdo con el 14 de la Ley de Creación de Timbre Agrario, las viviendas consideradas de interés social, entendidas como las que no exceden del valor fijado por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) (actualmente ¢65.801.000,00) deberán pagar de timbre agrario ¢1 colón por cada ¢1000; en cambio, aquellas viviendas con un valor superior a ese límite pero inferior al límite exento de las viviendas de lujo (que confirmamos ahora en el monto de ¢133,000,000) pagarán una tarifa de ¢1.25 por cada ¢ 1000, y las que superen dicho límite, ¢1.50 por cada ¢1000 colones de timbre agrario.

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Registro Inmobiliario deroga 267 circulares y emite nueva Guía de Calificación

Con vigencia a partir del lunes 4 de enero,  la Dirección del Registro Inmobiliario aprobó y declaró de acatamiento obligatorio para los funcionarios registrales una nueva Guía de Calificación Registral.  Mediante la Circular DRI-039-2020 del 31 de diciembre se derogaron además 267 circulares emitidas entre 1993 -2020 al incorporarse los aspectos relevantes en ellas contenidos dentro de la nueva Guía de Calificación.

Se pretende lograr así una mayor uniformidad de criterio por parte de los señores registradores, al considerarse:  «Que, la dispersión normativa interna en cuanto a diversas instrucciones para la tramitación de los documentos que se presentan a inscripción puede generar confusiones al administrado y a los funcionarios registrales.»

Se establece además que en lo sucesivo:  «Cualquier modificación o actualización que deba efectuarse a esta Guía, ante los frecuentes cambios normativos en la legislación costarricense, se efectuará por este mismo procedimiento contando así con versiones actualizadas de la Guía las cuales serán puestas en conocimiento de los administrados y funcionarios registrales a través de los mecanismos de comunicación y divulgación oficiales de la Institución.»

De inmediato vamos a iniciar el estudio de estas nuevas regulaciones para constatar la conformidad de nuestros formularios de cartulación.   Igualmente iniciamos la actualización de nuestra base de datos de Normativa Registral.  Aspectos novedosos o cambios de criterio trataremos de informaremos mediante este blog para el mejor conocimiento de todos los estimados suscriptores.

De una  revisión rápida notamos de momento los siguientes puntos de interés:

  • Testimonios:  Se tramitan en forma física:  Deberán estar impresos en letra Arial o Times New Roman, tamaño doce para el formato en computadora, en tinta indeleble de color negro o azul cuyos rasgos sean claramente visibles, con el objeto de que su imagen pueda ser capturada por los medios tecnológicos en uso y no puede abarcar un número superior de 30 líneas de texto por página.

                                     Se tramitan en Ventanilla Digital: debe constituir un solo archivo adjunto en formato PDF, firmado digitalmente por el notario cartulante usuario del servicio. Debe estar escrito en computadora en un tamaño de tipografía mayor o igual a 10, y no puede abarcar un número superior de 30 líneas de texto por página.

  • Comparecencias a través de representantes:  Ya no serán aceptados los poderes especiales conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes.
  • Fraccionamientos: Si al constituir un lote, no se indica como alguno de sus linderos “calle pública”, necesariamente deberá constituirse la servidumbre para darle salida. (Art. 395 Código Civil).
  • Constitución de gravámenes hipotecarios: deberá indicarse expresamente la fecha de vencimiento del gravamen.
  • Cesiones, ampliaciones de monto y plazo, novación de deudor, hipoteca de crédito y cancelaciones sin recibo de suma.  Se verificará la ganancialidad cuando los acreedores sean personas físicas.
  • Incorporación de las adjudicaciones por liquidación de una sociedad mercantil. Anteriormente estaban exclusivamente contempladas en la Circular 014-2017 que está siendo derogada con la entrada en vigencia de la nueva Guía de Calificación Registral.
  • Trapasos de bienes mediantes programas de desarrollo social. Toda  propiedad inmueble otorgada mediante programas de desarrollo social deberá inscribirse a nombre de ambos cónyuges, en caso de matrimonio y de unión de hecho y a nombre del beneficiado en cualquier otro caso, ya se trate de hombre o de mujer (art 7 Ley 7142 Cuando el INVU, IDA, IMAS, entidades autorizadas mediante Ley 7052 (Ley del Sistema Financiero Nacional sobre la Vivienda), fundaciones, cooperativas, asociaciones de vivienda, Mutuales, etc traspasen a beneficiarios ya sea pagando el precio en su totalidad o hipotecando a éstos por el precio o parte deberán ajustarse a lo establecido en el artículo 7 de la Ley 7142
  • Donaciones por parte de sociedad mercantiles.  Forma de referenciar las autorizaciones para donar por parte de las sociedades mercantiles que son efectuadas por asambleas a favor de sus representantes.
  • Rectificaciones de naturaleza, linderos,nombre del titular, estado civil, situación, plano, etc, anteriormente, cuando estaban incluidas en otro acto o contrato principal no pagabanDerechos de Registro.  Ahora sí deberá cubrirse el monto mínimo de 2,000 por dichas rectificaciones.
  • Hipoteca sobre bienes fideicometidos.   Notarios deberán verificar autorización expresa del fideicomitente.
  • Eliminación de plano catastrado para el fundo sirviente. Se elimina el requisito del plano catastrado para el fundo sirviente. Basta con la existencia de un plano catastrado para el fundo dominante.
  • Rectificaciones de medida no requieren comparecencia de usufructuarios ni beneficiarios de habitación familiar.
  • Visado municipal.  Eliminación de la excepción del visado municipal en fincas mayores a cinco hectáreas con vocación agrícola.
  • Nuevo aparte dedicado a Cementerios Privados
  • Promesas de venta (opciones de venta) o promesas recíprocas de compraventa.  Salvo la reserva de prioridad, no es procedente la anotación ni
    inscripción de actos preliminares o preparatorios de otros contratos en los cuales se transfiera, se creen o se modifiquen derechos reales.
  • Posibilidad de cancelación de servidumbres de paso trasladadas en fundos sirvientes siempre y cuando se cuenta con un informe técnico, elaborado por un agrimensor debidamente incorporado al colegio profesional respectivo.
  • Modificaciones al apartado de la renuncia de ganancialidad. Procedencia cuando el albacea debidamente autorizado, renuncia expresamente a los gananciales que le pudieran corresponder al causante, en los bienes del excónyuge.
  • Cancelación de limitaciones al dominio, plazos de convalidación, arrendamientos, condiciones o restricciones con plazo vencido y mandamientos caducos.  Propietario del inmueble  podrá solicitar la cancelación en documento o testimonio ad hoc, otorgado para esos efectos.
  • Retiros de escrituras sin inscribir: La solicitud de retiro sin inscribir deberá efectuarse en escritura pública, por el titular del derecho que se adquiere mediante el documento que se solicita retirar, y estará exenta de todo tributo. Esta exención no opera para el documento que se retira sin inscribir, por lo
    que, antes de su retiro, deberá pagar los tributos respectivos.
  • Levantamiento de hipotecas legales, Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas 9024:  Posibilidad de solicitar dentro de un documento presentado para ser inscrito el levantamiento del gravamen o anotación de «hipoteca legal Ley 9024 debiendo indicar el documento expresamente que la deuda tributaria se encuentra prescrita o bien cancelada.
  • Actualización de disposiciones sobre saneamiento de inexactitudes de origen registral y extraregistral
  • Limitaciones a la libre disposición de bienes y cláusulas de inembargabilidad.

Conviene verdaderamente que los Notarios revisen con mucho detenimiento las disposiciones de esta nueva Guía de Calificación de previo al otorgamiento de cualquier acto o contrato del Registro Inmobiliario.    Consideramos que el trabajo realizado facilitará enormemente la correcta formalización de los mismos.   Admirable de verdad el trabajo realizado al incorporar en un solo documento,  disposiciones contenidas incluso en circulares de hace más de dos décadas.   Muy útil la indicación de los timbres e impuestos que deben ser cubiertos en cada acto.   Sería excelente que los demás Registros copiaran este esfuerzo produciendo nuevas Guías de Calificación que incorporen todas esas disposiciones que a lo largo de los años y con las cambiantes regulaciones en la normativa registral se han venido produciendo con los años.

 

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