POWERED BYmaster lex

Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Tasación de las adjudicaciones de inmuebles en remate: importante tomar en cuenta

Con frecuencia nos llaman estimados suscriptores de nuestros sistemas de Cálculo de Timbres y Honorarios y Movilex pues al momento de tasar en la plataforma del Banco de Costa Rica adjudicaciones de bienes en remate encuentran que las sumas al cobro no coinciden con los resultados en nuestros programas.

Ultimamente han aumentado estas consultas, nos parece que debido al incremento en la cantidad de remates en los que el precio de adjudicación de los inmuebles está resultando inferior a sus valores fiscales.

Es muy importante recordar que las adjudicaciones de inmuebles en remate constituyen prácticamente el único acto en el que el impuesto de traspaso se debe calcular y pagar sobre el valor del remate siempre, aún cuando dicho valor pueda ser inferior al valor fiscal de los bienes. 

Así lo encontramos establecido en el art. 7 de la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, Ley No. 6999 que copiamos a continuación para su mejor conocimiento:

Artículo 7.- Base imponible / El impuesto deberá cancelarse dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha del otorgamiento del documento respectivo y se calculará sobre el valor real de la transacción, que deberá ser acorde con el valor usual de mercado y nunca podrá ser menor al mayor valor registrado por cualquiera de los métodos de actualización de valores de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En casos de adjudicación en remate, el impuesto se calculará sobre el precio de la subasta. (El destacado no es del original)

El problema se presenta al momento en que los contribuyentes o los notarios deben completar el Formulario de Hacienda D-120, Liquidación y Pago del Traspaso Directo de Bienes Inmuebles toda vez que en dicha plantilla electrónica, se requiere señalar tanto el VALOR FISCAL (casilla 36) como el VALOR DE LA ESCRITURA (casilla 37) , y – automáticamente – el sistema aplica el cobro del 1.5% del impuesto al que resulte ser el mayor valor entre los dos anotados. No existe forma de establecer que se trata de un acto de adjudicación en remate, a fin de que el impuesto sea calculado obligatoriamente sobre el valor del remate como lo dispone la Ley.

Esto provoca que muchos terminen pagando más de la cuenta de este impuesto de traspaso, incluso sumas importantes.

Algunos colegas nos han indicado que para evitar esta situación optan por anotar el mismo valor de adjudicación tanto en la casilla del valor fiscal como en la del valor de la escritura, lo cual no es del todo correcto pues se estaría faltando a la verdad en lo que al valor fiscal de la finca se refiere, pero, señalan ellos, es la única forma de lograr pagar el impuesto de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7 antes indicado y no sumas en exceso que no corresponden.

Ahora bien, a diferencia de lo que sucede con el impuesto de traspaso, los timbres de estas adjudicaciones de bienes inmuebles en remate sí deben tasarse y pagarse sobre el mayor valor. Por ello, nuestra recomendación es que cuando el valor del remate sea inferior al valor fiscal, se confeccionen dos enteros por separado:  uno por concepto de los timbres, calculados sobre el mayor valor, y otro entero únicamente para el pago del impuesto de traspaso calculado sobre el valor del remate, utilizando la siguiente funcionalidad en el sistema Tasaban del BCR.

 

Cuando el valor de adjudicación del inmueble es mayor a su valor fiscal, no se presenta el problema pues tanto los timbres como el impuesto de traspaso se tasan y pagan sobre ese mayor valor. Pueden entonces los interesados completar un solo entero utilizando la opción denominada Adjudicación de lote en remate

Finalmente, un comentario sobre los honorarios a cobrar en este tipo de actos. Según el acuerdo 16-08-008 de la Comisión de Aranceles del Colegio de Abogados se estableció que los honorarios deben tasarse sobre el precio pagado en la adjudicación. Transcribimos textualmente:

«Considerando:

1-) Que el artículo 74 del decreto de Arancel de Honorarios por servicios profesionales de Abogacía y Notariado, establece la forma en que se han de fijar los honorarios de acuerdo con su cuantía, valor real o estimación total.
2-) Que tratándose de protocolización de piezas de remate, el valor que se debe consignar es el valor por el cual el adjudicatario recibe la propiedad, no siendo correcto establecerlo por el valor fiscal por cuanto puede ser una suma mayor o menor al valor real pagado por la parte interesada.
3-) Que tratándose de documentos públicos en los cuales se consignan los procedimientos seguidos así como las sumas desembolsadas, el profesional no puede ni debe, consignar otros valores que no sean aquellos por los cuales el cliente que lo contrata, ha pagado por dicho bien.
4-) Que cuando el artículo 74 habla de ¨acuerdo a su cuantía, valor real o estimación total¨, lo hace como referencia para dejar claro que el profesional debe calcular sus honorarios sobre el valor real de la transacción y no es correcto pensar que se pueda cobrar al cliente, honorarios por sumas que él no ha pagado. En otras palabras, si el cliente logra adquirir un bien por un precio menor, es sobre ese valor que se cobran los honorarios, y si lo hace por una suma mayor al valor fiscal, será sobre esa suma mayor que se cobren honorarios, pero siempre sobre el valor real del negocio jurídico.

Se evacúa la consulta, en el sentido de que los honorarios deben ser reconocidos sobre el precio pagado en la adjudicación. En el caso de la protocolización de piezas, lo será el valor por el cual el interesado se adjudica el bien. «

7

Sobre el impuesto indirecto de traspaso de bienes inmuebles

Aparece en la página web del Ministerio de Hacienda,  información sobre el Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles actualizada al presente año 2020 (Ver página web )

Para todos es muy conocido que en las compraventas, donaciones, adjudicaciones de bienes inmuebles en remate, sucesorios, etc  debe cancelarse un 1.5% por  concepto de este tributo.   Del que todavía algunos no se acuerdan, es el impuesto indirecto de traspaso que empezó a regir en setiembre de 2012, con la Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria,  que adicionó como hecho generador del mismo:   «cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble.»  (Art. 2 de la Ley 6999) 

 «En lo que respecta al traspaso indirecto, específicamente en el traspaso de acciones de una sociedad propietaria de un bien inmueble: se considera traspaso del bien inmueble la cesión de más del 50% de las acciones, en cuyo caso se entiende que es de la totalidad del bien(Tomado página web Ministerio de Hacienda

Pareciera entonces que como base imponible para el cálculo del impuesto indirecto de traspaso debe partirse, como mínimo, del valor fiscal del inmueble perteneciente a la sociedad cuyas acciones están siendo cedidas, con la advertencia en cuanto a que aún cuando la cesión pueda ser de apenas  un 50% , el impuesto deberá calcularse sobre el valor total del bien.     Por lo menos es lo que nos parece entender del texto transcrito.  Vamos a consultarlo a la Administración Tributaria para estar totalmente seguros de comprender este importante punto.

Finalmente, solo resta decir que si bien  algunos podían antes decidir no cumplir con este tributo indirecto atenidos quizás en la dificultad que podía representar para la Administración Tributaria la ubicación de esas sociedades propietarias de inmuebles que cedían el 50% o más de su capital accionario,  la existencia ahora del Registro de  Transparencia y Beneficiarios Finales, en el que quedan totalmente evidenciadas las cesiones accionarias, debería hacerles considerar con más cuidado dicha decisión.

 

 

28

Prorrogan hasta el 2022 vigencia de cédulas de identidad

Hace unas semanas, mediante el Decreto 1-2020 el Tribunal Supremo de Elecciones había prorrogado  hasta el  30 de julio del presente año, la vigencia de las cédulas de identidad que hubieren vencido o fueren a vencer  dentro del período comprendido entre el 4 de febrero y el 30 de julio de 2020.   Ello en virtud de la emergencia sanitaria que atraviesa el país y en la que se ha pedido a toda la población mantener el  distanciamiento social y evitar aglomeraciones.  (Ver nuestra nota

Mediante un nuevo Decreto 3-2020 se prorroga ahora la vigencia de dichas cédulas de identidad hasta el 6 de febrero del año 2022  (dos mil veintidós) .  Es decir que las cédulas de identidad con vencimiento posterior al 4 de febrero del 2020 hasta el 5 de febrero del 2022 deberán tenerse como vigentes para todos los efectos legales.

La cédula de identidad es de portación obligatoria para los ciudadanos a efectos de poder realizar los distintos actos y contratos. 

«No  obstante el plazo de validez decenal estipulado en el artículo 94 de la misma ley, las circunstancias excepcionales que vive el país y la obligada tutela de los derechos fundamentales a la salud y la vida priman, en orden a extender su vigencia para reducir la demanda del documento de identidad y mitigar así el riesgo de contagio.»

Se instruye además a la Dirección de Estrategia Tecnológica del Tribunal Supremo de Elecciones para que realice todas las acciones necesarias, a efecto de que  la prórroga en la vigencia de las cédulas de identidad se refleje a nivel de la plataforma tecnológica existente. Corresponderá a cada institución o ente público que cuente con información de las bases de datos de este Tribunal, ajustar sus sistemas o desarrollos informáticos con el fin de que el dato de vencimiento del documento de identidad sea congruente con la fecha de vigencia prorrogada.

Importante que tomen en cuenta la presente disposición, los notarios públicos obligados a verificar la identidad de las personas que requieran sus servicios.

 

0

Programa Capacitaciones Virtuales del Registro Nacional

El pasado jueves 18 de junio inició el Programa de Capacitaciones Virtuales impartido por el Registro Nacional con el objeto de actualizar los conocimientos sobre temas varios que contribuya a disminuir la cantidad de defectos en los documentos que se presentan para calificación.  Así lo informamos en nuestra nota en este mismo blog.

El siguiente es el calendario de temas para las próximas capacitaciones.

 

 

 

 

2

Prorrogan nombramientos en sociedades mercantiles, fundaciones y otras organizaciones

Mediante la Ley 9866 publicada hoy en La Gaceta, se tienen por prorrogados, hasta por un año adicional, los nombramientos que hayan vencido a partir del 1 de marzo de 2020 y venzan antes del 31 de diciembre de 2020, inclusive, o que deban realizar sus procesos de renovación de estructuras durante ese periodo, de los órganos y organizaciones sociales incluidos en la lista al final de esta nota.

Esta prórroga podría ser ampliada por otro plazo de hasta de un máximo de seis meses, si así lo determina el Ministerio de Salud mediante resolución administrativa, de conformidad con el comportamiento epidemiológico del COVID-19 en el territorio nacional.

La presente prórroga opera de pleno derecho, por lo que no requiere inscripción o anotación alguna en el asiento registra! de las entidades objeto de esta norma, para que sea válida y eficaz.

Asimismo, se prorrogará el plazo establecido en esta ley, a los nombramientos de las personas representantes ante cualquier institución pública, de los órganos y las organizaciones sociales que se indican a continuación.

Para las organizaciones cuyas asambleas debían aprobar presupuestos, estados financieros, distribución de dividendos y distribución de excedentes, se autoriza, por una única vez, para que sus juntas directivas y consejos de administración puedan aprobarlos, siempre y cuando no se haya podido realizar la asamblea correspondiente como consecuencia directa de la emergencia del COVID-19, después de llevar a cabo esfuerzos razonables para ello y que su no realización no sea atribuible a los órganos encargados de convocarlas y realizarlas.

Se aplica esta ley únicamente a las organizaciones que, como consecuencia directa de la declaratoria de emergencia por COVID-19 y las medidas sanitarias dictadas por el Ministerio de Salud, no hayan podido o no puedan realizar la asamblea que permitiera el nombramiento de dichos puestos y dichas aprobaciones, a pesar de haber efectuado esfuerzos razonables para su realización.

—————–

 

a) Juntas administrativas de las fundaciones , de los sindicatos y de las asociaciones de desarrollo y cualquier otro órgano.

b) Consejos de administración, delegados a la asamblea general, los comités de vigilancia, educación, bienestar social y cualquier otro comité establecido en la ley o en los estatutos de las asociaciones cooperativas.

c) Juntas directivas constituidas de conformidad con la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus administradores.

d) Juntas directivas y  fiscalía de las asociaciones solidaristas.

e) Juntas directivas, consejos de gobierno o de su órgano de dirección de las federaciones o confederaciones que estuvieran integradas por fundaciones, sindicatos, asociaciones de desarrollo, cooperativas, asociaciones solidaristas y colegios profesionales.

f) Nombramientos de los tribunales electorales o del órgano encargado de la organización, dirección y fiscalización de la elección de algunos de los órganos
indicados en los incisos anteriores.

g) Sociedades mercantiles.

h) Organizaciones constituidas mediante la Ley 3859, Ley sobre el Desarrollo de la Comunidad, de 7 de abril de 1967.

i) Directorio nacional y cualquier otro órgano de la Asamblea de Trabajadores y Trabajadoras del Banco Popular y Desarrollo Comunal,

j) Juntas administrativas y directivas de las organizaciones amparadas a la Ley 5189, Ley Constitutiva de la Asociación de Guías y Scouts de Costa Rica.

k) Juntas de gobierno o juntas directivas, así como las fiscalías y cualquier otro órgano de los colegios profesionales, de conformidad con las respectivas leyes por las que se rigen.

1) Junta directiva de la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL), de conformidad con la Ley 5119, Ley que Reconoce Personalidad Jurídica y Capacidad Legal a la Unión o Liga de Municipalidades de la Provincia de Cartago así como a sus Órganos: el Consejo Provincial y el Consejo Directivo, de 20 de noviembre de
1972.

m) Junta Directiva de la Red Costarricense de Mujeres Municipalistas, constituida mediante la Ley 218, Ley de Asociaciones, de 8 de agosto de 1939.

n) Delegados del Congreso Nacional Cafetalero, miembros de la Junta Directiva del Instituto del Café de Costa Rica (lcafé) o cualquier otro nombramiento realizado al amparo de la Ley 2762, «Ley sobre el Régimen de Relaciones entre Productores, Beneficiarios y Exportadores de Café, de 21 de junio de 1961.

15

Registro de Muebles: Servicio de atención a usuarios

Transcribimos a continuación texto de la Circular DRMB-CIR-004-2020 del Registro de Bienes Muebles relativo a los distintos canales habilitados para la atención a los usuarios.

JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL
REGISTRO DE BIENES MUEBLES
CIRCULAR DRBM-CIR-004-2020

De: Dirección de Bienes Muebles.
Para: Funcionarios del Registro de Bienes Muebles y usuarios
externos.
Asunto: Servicio de atención a usuarios.
Fecha: 18 de mayo del 2020.

Que ante la situación de emergencia nacional, provocada por el COVID-19, resulta necesario mejorar los procedimientos de atención al usuario, promoviendo el uso de los medios digitales y que con ello se evite el traslado presencial a la oficinas del Registro Nacional, así como, las posibles aglomeraciones de personas.

Que en aras mejorar el servicio, resulta de importancia definir los diversos canales para la comunicación y atención de los usuarios en relación con documentos en trámite, además de aquellos, que una vez inscritos cuenten con errores que requieran su expedita corrección Así las cosas, conforme a lo anteriormente expuesto, se establecen los siguientes lineamientos para la atención al usuario y se crea el proceso para la reconstrucción de inconsistencias materiales en la inscripción de documentos.

I. Atención de consultas al usuario:
Únicamente se brindará consulta sobre documentos en trámite, sea que se encuentren fuera del plazo de ley para su califcación, o por inconformidades con la califcación del documento.

La atención es exclusiva para abogados y propietarios, quienes cuentan con dos vías para este servicio:

1. Mediante correo electrónico:
En horario de 8:00 a.m. a 4:00 p.m., de lunes a viernes a la dirección info.registrobienesmuebles@rnp.go.cr

2. De forma presencial, en las oficinas centrales del Registro Nacional:
• Atención de abogados: La Coordinación Registral, contará con dos ofcinas abiertas a los usuarios, únicamente se brindará atención a los abogados que previamente
acrediten su condición por medio del carnet profesional.
• Atención a propietarios: Tratándose de propietarios, el servicio de consulta se llevará a cabo en la Coordinación General y la Sub Dirección mediante cita previa, la cual deberá solicitarse en la Secretaría de la Dirección.

II. Oficina de Reconstrucción Mobiliaria:
• Para la tramitación de las correcciones originadas en errores materiales en la inscripción de documentos, se establece la Oficina de Reconstrucción Mobiliaria, la cual atenderá a todos los usuarios que requieran este servicio, este se brindará de forma presencial y por medio del correo electrónico reconstruccionbienesmuebles@rnp.go.cr
• Las consultas serán recibidas, debidamente analizadas y en caso de proceder la corrección, se trasladará al Registrador o Coordinador para la aplicación de la misma.

La presente circular deroga todas las anteriores que refieren al servicio de atención de consultas al usuario.

Rige a partir de su publicación.

M.Sc. Mauricio Soley Pérez, Director Registro de Bienes Muebles.—1 vez.—O. C. Nº 20-0027.—Solicitud Nº 199474.—
( IN2020463246 )

0

TSE clarifica efectos del matrimonio igualitario sobre la filiación

Nos permitimos transcribir textualmente comunicado del Departamento de Comunicaciones y Relaciones Públicas del Tribunal Supremo de Elecciones:

—————————

TSE clarifica efectos del matrimonio igualitario sobre la filiación

• Aclara aplicación de presunciones legales acerca de la filiación de los hijos, así como aspectos relativos al orden de los apellidos y reconocimientos.

San José, 16 de junio de 2020. El día de hoy en sesión 58, el Tribunal Supremo de Elecciones (TSE) aclaró las reglas bajo las cuáles el Registro Civil continuará aplicando una serie de institutos legales que se ven impactados por la derogatoria del artículo 14 inc. 6. del Código de Familia.

La Sala Constitucional declaró inconstitucional esa norma que impedía los matrimonios entre personas del mismo sexo y dio un plazo al Poder Legislativo para que adecuara el ordenamiento jurídico a esa nueva realidad. Ese lapso venció sin que el legislador promulgara las reglas necesarias. Situación que dejó algunos aspectos relativos a la filiación sin clarificar y cuya aplicación corresponde al Registro Civil. Esa es la razón por la que el TSE dispone lo siguiente, primero, en relación con las presunciones de filiación:

1) Cuando exista un matrimonio entre dos mujeres y una de estas dé a luz, por regla de principio, aplicará la presunción, asignándose la comaternidad al niño o niña.

2) En el caso del matrimonio entre dos hombres, la aplicación de la presunción es imposible, pues la persona recién nacida tendrá -en casi la totalidad de los casos- una madre registralmente asignada, no pudiéndose desplazar esa inscripción por la declaración del nacimiento de ambos cónyuges hombres. En ese caso será necesario el trámite de adopción previo consentimiento de los progenitores.

Lo anterior, que obedece a cómo está construido nuestro ordenamiento jurídico, provoca un trato diferenciado entre matrimonios entre personas de distinto sexo o entre dos mujeres, frente a los compuestos por dos hombres, lo cual podría ir en contra del principio de igualdad y no discriminación. Por eso el TSE consultará a la Procuraduría General de la República acerca de la viabilidad de aplicar las presunciones, en temas de filiación, también a las uniones matrimoniales compuestas por hombres.

Adicionalmente, el TSE precisó las reglas que aplicará el Registro Civil en otros tres aspectos: 1) la inscripción de personas nacidas en el extranjero, hijas de parejas del mismo sexo, 2) el orden de los apellidos con que se inscribe a un menor de edad, y 3) el reconocimiento de hijos extramatrimoniales en el caso de parejas del mismo sexo no casadas:

1) Respetar los datos de filiación de personas nacidas en el extranjero. Cuando se solicite la inscripción de una persona nacida en el extranjero cuyos datos de filiación incorporen una comaternidad o una copaternidad (haya o no matrimonio de quienes aparecen como padres o madres), si la documentación está legalizada, entonces se registrarán sus apellidos tal cual constan en los documentos de identidad del menor.

2) Permitir que las parejas homoparentales elijan el orden de los apellidos que llevarán sus hijos. Al seguir nuestra regulación legal sobre el orden de los apellidos con que se inscribe a un menor de edad, una lógica tradicional, binaria, no prevé una composición homoparental de los progenitores. Esa incógnita la resolvió el TSE estableciendo que, cuando no medie proceso de adopción (en cuyo caso el orden será determinado por el acto administrativo o sentencia que la apruebe), podrán los progenitores seleccionar cuál apellido irá primero. Una vez elegido, este no podrá variarse para futuros hijos de esa misma unión.

3) El reconocimiento de hijos extramatrimoniales no estará habilitado en el caso de parejas del mismo sexo no casadas, pues ello supondría un desconocimiento de la razón de ser de esa figura legal. La única forma en la que el Registro Civil podrá inscribir copaternidades y comaternidades en el caso de hijos de parejas  homosexuales no casadas será mediante la adopción.

De esta forma, el TSE garantiza la seguridad registral, el derecho a la identidad de las personas menores de edad y la igualdad jurídica de las personas respecto de la cobertura legal de sus filiaciones, frente al importante cambio normativo operado en el país.

Nota: Conviene recordar que la presunción es una previsión legal que obliga a las autoridades registrales a entender que una persona es hija de unas personas específicas, solo por el hecho de estar casadas. En otras palabras, basta que se esté en matrimonio para que el Estado presuma que las personas cónyuges son los padres de quien ha nacido. Evidentemente, contra esa presunción se pueden presentar pruebas en contra (como pruebas de ADN), pero eso debe discutirse en sede judicial.   

 

4

Registro Nacional impartirá capacitaciones virtuales

A partir de este jueves 18 de junio, a la 1:30 p.m., el Registro Nacional iniciará con su Programa Virtual de Capacitación en Materia Registral, dirigido a todos los profesionales que se relacionan en su quehacer diario con este campo.   El objetivo del programa es actualizar los conocimientos a fin de lograr disminuir la cantidad de defectos en los documentos que se presentan para calificación.

Las capacitaciones se impartirán gratuitamente en la plataforma Facebook Live dentro del perfil oficial del Registro Nacional en dicha red social, siempre los días jueves, de 1:30 pm. – 2:30 p.m.   Durante ese lapso de tiempo, los participantes podrán realizar consultas directamente en la plataforma.

Las capacitaciones que se brinden serán luego publicadas en el canal oficial del Registro Nacional de Costa Rica en Youtube para la posterior consulta de todos los interesados.

Este jueves, la charla estará a cargo del  Registro de Personas Jurídicas con el tema:  Poderes desde la óptica societaria y personal:  otorgamiento, revocatoria y sustituciones.

Según se indica en la página web del Registro Nacional ,  el programa se concibió como una oportunidad de mejora en el marco de la mediación que realiza todos los años el Banco Mundial a través del Informe Doing Business.

 

 

1