Pronto en vigencia, nueva Ley del Proceso Monitorio Arrendaticio

Como es conocido, ya se aprobó en segundo debate la nueva Ley del Proceso Monitorio Arrendaticio.   En la Asamblea Legislativa nos indicaron hoy que el texto definitivo de la norma se remitió a Casa Presidencial para la respectiva sanción por parte de la señora Presidenta de la República.  Esperan que esta misma semana les sea devuelto el documento, para pasarlo de inmediato a la Imprenta Nacional.

Hasta que se produzca la publicación de la Ley en La Gaceta podrán facilitarnos en la Asamblea el texto definitivo.

Por este motivo, de momento, para los que nos lo han estado solicitando, ponemos a su disposición el texto que sirviera de base para la aprobación de la ley en segundo debate,  con la advertencia de que podría contener algunas diferencias en relación con el texto final que en definitiva se publique en el Diario Oficial.

DESCARGAR PROYECTO DE LEY 17.527

A continuación nos permitimos destacar algunos de los aspectos más relevantes de esta nueva normativa:

OBJETIVO DE LA NORMA:  Acelerar los procedimientos de desahucio para poner fin al abuso que sufren muchos arrendantes por parte de sus inquilinos quienes amparados en la normativa existente, disfrutan por meses, y hasta años,  de los bienes alquilados sin pago de compensación alguna.

ORALIDAD:   Como principal reforma se introduce la oralidad, de manera que – en caso de existir oposición fundada por parte del inquilino a la demanda planteada, dentro del plazo de quince días naturales contado a partir de la fecha de presentación de dicha oposición, se llevará a cabo  una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la N.º 8624, Ley de Cobro Judicial, de 1 de noviembre de 2007, en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria   (Art. 6, inc e)

CAUSALES DE DESAHUCIO: expiración del plazo del arrendamiento (civil o comercial), resolución por incumplimiento del arrendatario únicamente cuando se invoque  1) falta de pago de la renta, 2) falta de pago de los gastos del condominio (en caso de así haberse acordado expresamente en el contrato)  o 3) falta de pago de los servicios públicos.

La causal de expiración del plazo únicamente procederá cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato, de conformidad con el artículo 71 de la Ley N.º 7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de 1995.   (Art. 1)

DEMOSTRACION DEL ARRENDAMIENTO: De conformidad con el artículo 3, el arrendamiento se podrá acreditar por distintos medios tales como pero sin limitarse a:  el contrato, la resolución judicial anterior que lo establezca, los comprobantes periódicos de pago, la confesión prejudicial, las cartas o los correos electrónicos entre las partes y cualquier documento escrito en el que conste la relación entre arrendante y demandado. (Art. 3)

PARA ATENDER NOTIFICACIONES:  el Consejo Superior del Poder Judicial, considerando las condiciones socioeconómicas de los usuarios y de la infraestructura de las comunicaciones, podrá autorizar el señalamiento del lugar para atender notificaciones en zonas o sectores específicos del país. (Art. 3)

PROCEDIMIENTO MONITORIO:

Resolución intimatoria: Admitida la demanda, se ordenará el desalojo. En la misma resolución inicial se ordenará, a solicitud de parte, la retención preventiva de bienes del demandado. Además, se le conferirá un plazo de quince días para que cumpla o se oponga, interponiendo en ese acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes. Para fundamentar la oposición, solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil, de conformidad con las excepciones interpuestas. Igualmente, se le prevendrá señalar medio para atender notificaciones, sin perjuicio de la salvedad prevista en el párrafo final del artículo 3 de esta ley.

La prueba confesional debe solicitarse únicamente mediante interrogatorio escrito, que el juez examinará de previo para ponderar la necesidad o no de dicha prueba.

Prevención de seguir pagando rentas futuras:   En la resolución intimatoria el juez prevendrá al demandado la obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento.   Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.

Terceros que posean o arrienden sin consentimiento del propietario: En este caso no será necesario demandarlos ni notificarlos pero podrán apersonarse para hacer valer sus derechos.  Si procede la orden de desalojo se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble.

Allanamiento y otras causas para ejecutar la resolución intimatoria. Si el demandado se allanara a lo pretendido o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, o el demandado no hiciera alguno de los depósitos del precio del arrendamiento prevenidos, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite.

Contenido de la oposición: Solo se admitirá oposición que se funde en pago, prescripción y falta de vencimiento del plazo. Igual regla se seguirá con las excepciones procesales que establezca la ley.

Audiencia oral: Ante la oposición fundada, el juez, dentro del plazo de quince días naturales contado a partir de la fecha de presentación de esta, realizará una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la N.º 8624, Ley de Cobro Judicial, de 1 de noviembre de 2007, en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria.

Sentencia y conversión a ordinario. Concluida la audiencia oral, en la sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria. Si fuera estimatoria, además, el juez fijará de una vez los honorarios de abogado conforme a las disposiciones respectivas. Cuando sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se haya acordado. No obstante, el actor podrá solicitar, en el plazo de ocho días a partir de su firmeza, que el proceso se convierta en declarativo. Admitida la conversión se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.

Puesta en posesión. Firme la sentencia, sin más trámite, a la parte actora se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad administrativa, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia.

ALQUILERES INSOLUTOS Y DERECHO DE RETENCIóN: Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar, por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y el Código Civil.