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IVA y Ganancias de Capital en los traspasos de inmuebles y muebles registrales

Antes de entrar a comentar el tema de la referencia, nos referiremos brevemente a una consulta frecuente esta semana en cuanto a si variaron o no, con la reforma fiscal, los porcentajes del impuesto de traspaso de bienes inmuebles y el de transferencia de vehículos, aeronaves y embarcaciones.  Sobre este particular, podemos confirmar que  dichos porcentajes no sufrieron variación alguna, por lo cual se mantendrán en 1.5%  los traspasos de inmuebles y 2.5% los de  muebles a partir del próximo 1 de julio

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En relación a la obligación de cancelar Impuesto al Valor Agregado expresamente se establecen como actos NO SUJETOS a dicho tributo, «los traspasos de bienes inmuebles y muebles registrales gravados con el impuesto a la transferencia de acuerdo a la Ley N° 6999, Ley del Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, de 3 de setiembre de 1985, y sus reformas y la Ley N° 7088, Reajuste Tributario y Resolución 18ª Consejo Arancelario y Aduanero Centroamericano, de 30 de noviembre de 1987, y sus reformas.»  (Art. 12, numeral 3 del Reglamento a la Ley del Impuesto al Valor Agregado,No. 41779)

Sobre el Impuesto a las Ganancias de Capital  , la Ley de Impuesto sobre la Renta grava de manera genérica con este nuevo tributo la transmisión onerosa de bienes.   El Registro Nacional no controlará su cumplimiento como requisito para la inscripción de las respectivas escrituras de traspaso, con la única excepción que mencionamos en nuestra nota en este mismo blog, de los traspasos de bienes pertenecientes a personas no domiciliadas.  (Ver nota)

La tarifa aplicable en términos generales será de un 15%.  Importante tomar en cuenta que:  «No obstante, los bienes y los derechos adquiridos con anterioridad a la vigencia del presente capítulo, el contribuyente en la primer venta podrá optar por pagar el impuesto a la ganancia de capital, aplicando al precio de enajenación una tarifa del impuesto del dos coma veinticinco por ciento (2,25%).»   (Art. 31 ter de la Ley de Impuesto sobre la Renta ) 

Asimismo, existe una disposición especial en relación a las ganancias de capital obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, pues de conformidad con el art. 28 bis, numeral 7 de esta misma Ley 7092,  se encuentran exentas del pago de este tributo. Expresamente se señala que la exención aplicará por igual cuando la vivienda esté a nombre de una persona jurídica que de manera indubitable se ha destinado a vivienda habitual de los dueños de la persona jurídica.

Para mayor información sobre el impuesto a las ganancias de capital refiérase al Capitulo 11 adicionado a la Ley de Impuesto sobre la Renta.

 

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

13 de 64 Comentarios

  1. Cristian • 04 julio, 2019

    Dos cosas, para saber si estoy comprendiendo estos cambios. 1) Las donaciones están excentas del pago del impuesto a las ganancias del capital. Esto puede hacer que quienes deseen traspasar un bien de ahora en adelante usen a la donación como escudo fiscal? o me equivoco? 2) Si se traspasará un bien adquirido antes del 1 de julio del 2019 la ley permite al vendedor pagar en lugar del 15% del impuesto a las ganancias del capital, solo un 2.25%? Estoy en lo correcto. Gracias.

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 05 julio, 2019

      Efectivamente don Cristian ayer logramos confirmar que a nivel registral, las donaciones no están siendo consideradas como generadoras del impuesto de ganancias de capital. En cuanto a su segunda afirmación, es correcto, bienes adquiridos antes del 1 de julio de 2019 dan opción al vendedor de pagar el 15% sobre la ganancia de capital del bien o un 2.25% aplicado al precio de venta. Bienes adquiridos hace mucho tiempo a un valor bajo, les convendrá más este 2.25% sobre el precio de venta. Por el contrario, un bien que hace unos meses fue adquirido y no ha variado mucho en precio, probablemente le resulte mejor pagar un 15% sobre ese pequeño incremento de valor.

      Responder
  2. CARLOS COTO MADRIGAL • 04 julio, 2019

    Buenas Tardes. Cómo uno como Notario puede saber si el cliente está vendiendo la casa donde vive para no pagar el impuesto? Cuál es el trámite para verificar tal circunstancia y que el cliente no lo haga incurrir en error a uno y no retener el impuesto respectivo. Gracias

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 05 julio, 2019

      Estimado don Carlos.- En nuestra opinión personal únicamente en los casos de traspasos de bienes pertenecientes a PERSONAS NO DOMICILIADAS existe una responsabilidad del Notario de confirmar que las partes cumplan con la retención del impuesto a las ganancias de capital, pues únicamente estos actos serían los que el REgistro devolvería con el defecto en caso de que el notario no dé fe del cumplimiento en el pago de dicho tributo. Puede leer más en nuestra nota: https://www.puntojuridico.com/registro-delega-en-notarios-obligacion-de-verificar-impuesto-en-traspasos-de-no-domiciliados/ En otro tipo de ventas, el Notario cumplirá con advertirle a las partes sobre la existencia de este nuevo tributo y la importancia de que cumplan con él, so pena de ser algún día sancionados por el Ministerio de Hacienda. El Notario no es responsable en esos casos de tener que demostrar que el inmueble vendido es – por ejemplo – la vivienda habitual del vendedor y por ese circunstancia exento de pagar el impuesto. El Registro Inmobiliario en esos casos no exige de los notarios algún tipo de comprobación. Quedará el asunto como una cuestión tributaria que el transmitente deberá cuidarse se atender.

      Responder
  3. ANA G. • 04 julio, 2019

    Entonces, quienes son los NO DOMICILIADOS???

    Mil gracias!

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 04 julio, 2019

      De acuerdo con las Directrices del Registro Nacional publicadas en La Gaceta, el Notario debe determinar si el transmitente de un bien es o no es domiciliado. El problema es que la Ley no confiere una definición simple de PERSONA NO DOMICILIADA, lo que nos brinda es más bien un listado de personas que sí se consideran DOMICILIADAS. Por consiguiente, habría que «deducir» si un transmitente es o no DOMICILIADO revisando dicho listado y en caso de que no califique en ninguno de los supuestos allí señalados, podríamos partir de que se trata – en efecto- de una persona NO DOMICILIADA. Texto artículo 5- Reglamento a la Ley 7092 Personas domiciliadas

      Responder
  4. Manuel • 04 julio, 2019

    Buenos días,
    En el caso de una venta o compra una vivienda, como se calcula el costo de la vivienda que se compró financiada? Se suma el costo de los intereses ? Esto para restar ese costo y tributar el 15% sobre esa ganancia de capital.

    La exención cuando la vivienda es donde habita aplica si la vendedora tiene dos propiedades registrales ? La casa que vende es donde habitaba.

    Cuando se debe declarar? Que formulario es el que se utiliza?

    Como controla hacienda ese impuesto?

    Antes del 1ero de julio 2019 cual era porcentaje de ese impuesto?

    Gracias,

    Manuel

    Responder
  5. Elisabeth Lindermuller • 04 julio, 2019

    Una consulta. Si una persona extranjera sin residencia vende una propiedad con casa en la cual vivia varios meses por año, y la vende sin ganancia o con perdida, igual tiene que pagar el impuesto de ganancia de capital, el 2.5% sobre el precio de venta ?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 05 julio, 2019

      Efectivamente entendemos que en el caso de los NO DOMICILIADOS siempre se tiene que retener el 2.5% del monto de la contraprestación. Así lo encontramos establecido en el art. 28 ter de la Ley 7092: «Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio nacional propiedad de un no domiciliado, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el dos coma cinco por ciento (2,5%) de la contraprestación total acordada, en concepto de retención a cuenta del impuesto correspondiente a la ganancia de capital.»

      Responder
  6. VIVIANA • 03 julio, 2019

    buenas. Pregunto: Una persona física costarricense o residente, o una persona jurídica, que en ambos casos NO SON CONTRIBUYENTES son considerados personas DOMICILIADAS? Cuando esas personas realizan un traspaso de un bien, por compra o donación, se cobra: 13% + en los honorarios, timbres, impuesto de traspaso? Dentro del texto de la escritura se le apercibe al comprador la obligación de retener el impuesto de ganancias de capital? Sería todo. Gracias.

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 03 julio, 2019

      En el inciso a) del art. 2 de la Ley de Impuesto sobre la Renta, cuyo texto empezó a regir este lunes 1 de julio, expresamente se establece que son CONTRIBUYENTES todas las personas jurídicas con independencia de si realizan o no actividad lucrativa. La donación o venta de un bien inscrito en el Registro Nacional no paga impuesto al valor agregado pues expresamente se establece que están exentos de tal tributo, los bienes que ya están gravados con el impuesto de traspaso de la Ley 6999 y de transferencia de vehículos.

      En cuanto al impuesto a las ganancias de capital, el tema se complica, pues existen muchas variables distintas. Por ejemplo si el bien que está siendo traspasado es el de vivienda habitual del vendedor, sea persona física o jurídica, no tendría que pagar impuesto a las ganancias de capital.

      Si se trata de la primera venta de un inmueble con otro destino distinto a la vivienda o de un vehículo o cualquier otro bien, entonces el vendedor podrá optar entre pagar una tarifa de 2.25% calculada sobre el precio de la venta o una tarifa del 15% sobre la diferencia entre el precio de venta del bien y el que que tenía al momento de su adquisición.

      Ahora bien, si el bien pertenece a un NO DOMICILIADO deberá el comprador retener un 2.5% del precio pactado y en este caso, deberá demostrar al Registro Nacional, que el pago se hizo a favor de Hacienda o de lo contrario la escritura será devuelva con el defecto correspondiente.

      Nos parece que el Notario sí tiene responsabilidad de asesorar correctamente a las partes sobre estos nuevos tributos, y específicamente sobre el pago del impuesto a las ganancias de capital en el caso de bienes pertenecientes a no domiciliados, deberá verificar que tal pago se verifique pues de lo contrario el traspaso no se inscribirá. No sabemos aún cómo van a controlar los señores registradores que se realice el pago de este tributo. Apenas tengamos información, la pondremos en conocimiento de todos.

      Responder
  7. Frederick Pincay Fonseca • 01 julio, 2019

    Lic. Silvia, es un 15% o un 13%, independientemente si es por compra o donación? nos podría aclarar, gracias.

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