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MIVAH debe publicar mensualmente ajuste máximo en alquileres de vivienda

Hace unos meses publicamos del señor Róger Corrales un interesante artículo intitulado:  «Sobre la anomia arrendaticia«.    Esta semana, don Róger gentilmente nos hizo llegar un criterio reciente de la Procuraduría General de la República sobre la Ley 9354 que reformara el art. 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, relativo al reajuste de precios en los alquileres de vivienda.

«La reforma introducida al art. 67 fijó las reglas a las que queda sujeta la posibilidad de aumentar el monto correspondiente en este tipo de arrendamientos para vivienda, estableciendo dos supuestos distintos, dependiendo de si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor al 10% o bien cuando dicha tasa sobrepasa ese 10%.  

Si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual al 10% el arrendador puede reajustar, de manera inmediata, el precio de alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a esa tasa de inflación acumulada.

Pero, si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es mayor al 10%, corresponde al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) determinar el porcentaje de aumento que se podrá aplicar al alquiler de la vivienda, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación.»  (Tomado textual del dictamen C-180-2017 de la PGR)

El análisis de la PGR versa sobre el  artículo 2 de esta Ley 9354 que en lo que interesa dispuso lo siguiente:

Artículo 2.- Promoción de la información sobre el ajuste máximo aplicable al arrendamiento de vivienda.  El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) deberá publicar en los tres medios de mayor circulación nacional de prensa escrita, su página web oficial y otros medios que crea convenientes, un anuncio el primer día de cada mes, que especifique claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes; dicho cálculo estará basado en el contenido de esta ley.

Sabemos que hasta la fecha, el MIVAH ha incumplido con esta obligación de divulgar mensualmente el ajuste máximo en las rentas.  La Asesoría Legal de dicho Ministerio ha argumentado que la publicación no debe realizarse todos los meses, sino únicamente cuando la inflación acumulada sea superior al 10%, toda vez que   » … cuando la inflación es menor al 10%, el monto máximo de alquiler está determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Cencos (INEC) y el Banco Central de Costa Rica (BCCR), siendo innecesaria la participación del Mivah en la determinación del porcentaje máximo de aumento y la publicación mensual de ese monto de ajuste máximo».

Después de un completo análisis, la PGR concluye que  si bien, en cierta medida, resulta coherente la interpretación dada por el MIVAH a la norma en cuanto es cierto que el INEC y el BCCR publican periódicamente los indicadores económicos, de una lectura literal del artículo 2° de la Ley No. 9354,  resulta clara la obligación de este Ministerio de publicar un anuncio el primer día de cada mes, con el monto de ajuste máximo en el valor del arrendamiento, sin hacer ninguna excepción a la regla.

«Debe notarse que ese Artículo 2° establece que la publicación debe especificar claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes. Y puesto que todos los meses habrá vencimientos de contratos de arrendamiento, es lógico que la publicación sea mensual, pues así, los arrendadores y arrendatarios interesados, tendrán conocimiento del monto máximo al cual podrán sujetarse para modificar el precio correspondiente.»

La PGR estudió las mociones que en su momento presentaron los señores diputados al discutir este proyecto de ley,  destacando lo señalado por don Oscar López Arias así:

“La esencia de esta moción es que mucho de lo que ocurre en la Asamblea Legislativa pasa por el desconocimiento popular. También hay cosas que se hacen en la Asamblea Legislativa que luego son susceptibles de ataque de partes interesadas por la falta de publicidad, verbigracia el impuesto a las sociedad anónimas, una ley que se tramitó tan mal y que luego nos dimos cuenta que hubo errores en la publicación y hay estudios que establecen que mucha gente que arrienda casas para vivir o locales -que sé yo- carecen de la información debida y como nosotros estamos dando un paso muy social en torno a esta nueva reforma a la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, a este diputado le parece necesario, imprescindible que se ordene un ejercicio en la comunicación a la ciudadanía. Son miles de familias las que rentan un hogar en este país. Me dicen que como ochocientas mil personas vinculadas directamente en temas de arrendamiento. Lo aclaro así.»

Por lo tanto, concluye la PGR que la publicación a la que hace referencia el Artículo 2° de la Ley 9354 debe realizarse mensualmente, tal y como su texto lo dispone de manera literal, especificando claramente cuál es el porcentaje de ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes.

Suscriptores de Master Lex pueden solicitarnos el texto completo del criterio de la PGR en la dirección:   legal@masterlex.com

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

2 de 2 Comentarios

  1. Plenitud Notarial • 20 septiembre, 2017

    Lo que apunta y comenta Laura es semejante a la extralimitación en la legalidad acaecida en el 2011 cuando la Procuraduría General de la República mediante criterios vinculantes C-88-2011 y C-260-2011 obligó a la DNN a derogar el artículo 62 de los antiguos Lineamientos notariales, por cuanto la PGR consideró que la DNN se extralimitó al autorizar a los notarios a actuaciones no contempladas expresamente por el antiguo artículo 96 del Código Notarial, conculcando el principio de legalidad. Entonces el Consejo Superior Notarial acatando lo dictamido por la PGR, mediente Acuerdo 2011-024-001 derogó el artículo 62 de los antiguos Lineamientos. Posteriormente, como remedio, vino la reforma del artículo 96 del Código Notarial mediante Ley 9210 del 2014 como único instrumento idóneo para dar sustento a las facultades y competencias que se pretendieron para los notarios mediante el derogado y referido artículo 62. Parafraseando lo comentado por Laura y los vinculantes criterios de la PGR, ninguna interpretación del artículo 129 del Código Notarial podría dar al notario más competencias que las expresamente allí enumeradas; para poder ampliarlas y extenderlas a otros presupuestos, aunque sean consecuencia de los allí enumerados, se necesita de una reforma legal para el artículo 129 CN, como la acaecida con el artículo 96 CN que se produjo como remedio para la referida derogatoria al artículo 62 de los Lineamientos.

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  2. Laura • 20 septiembre, 2017

    Parece que el común denominador es que en el Gobierno la tónica ha sido interpretar contra ley o salirse del principio de legalidad creando figuras no autorizadas por ley para autorizar actos o contratos complacientes o que favorezcan o faciliten determinadas situaciones, personas o grupo de personas. El cementazo de triste actualidad pública es vivo ejemplo; lo que aquí se comenta que dictamina la Procuraduría General de la República sobre este artículo 2 de la Ley 9354 viene a ser otro caso donde el Gobierno lo interpretó extensivamente a algo que no está contemplado en ese artículo 2 y ahora felizmente la PGR viene a poner orden. Pues esto mismo que dictamina la PGR es aplicable al reciente acuerdo 2017-022-009 del Consejo Superior Notarial sobre la interpretación que se le da al artículo 129 del Código Notarial extendiendo la competencia notarial a la liquidacion de sociedade disueltas por Leyes 9024 y 9428, un presupuesto o situación jurídica distinta a las enumeradas por el 129 sin que como dice la PGR «exista ninguna excepción a la regla» del 129 del CN. Pareciera que se repite una extralimitación al límite de legalidad.

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