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Notarios darían fe de pago de impuesto a las ganancias de capital en traspasos de bienes

El Ministerio de Hacienda publicó ayer en su sitio web, el borrador de un proyecto de resolución con el título: «Disposiciones relativas a traspasos de bienes muebles e inmuebles inscribibles en el Registro Nacional, a partir de las reformas introducidas en el Título II de la Ley No. 9635” .  Confiere un plazo de diez días a  las entidades representativas de intereses de carácter general, corporativo o de intereses difusos para que expongan su parecer por escrito.

Al entrar en vigencia la reforma fiscal el pasado mes de julio, uno de los temas que mayores inquietudes generó fue el relativo a la obligación de los compradores de bienes pertenecientes a  personas no domiciliadas de retener y enterar al Fisco el impuesto del 2.5% de ganancias de capital calculado sobre el precio de venta de los bienes.  Así lo encontramos establecido en el art. 28 ter de la Ley 7092 que dispone además que sin la comprobación de dicho pago, el Registro Nacional no podrá inscribir las escrituras correspondientes.

Las dudas surgieron entonces sobre la responsabilidad de los Notarios en cuanto a este nuevo requisito registral y la forma en que podría garantizarse el debido pago del impuesto para lograr la tramitación de traspasos de no domiciliados.  En un primer momento, el Registro Inmobiliario y el de Muebles publicaron circulares estableciendo de manera provisional ciertas pautas  pero luego fueron revocadas al considerarse que únicamente el Ministerio de Hacienda conjuntamente con el Registro Nacional estaban autorizados para emitir las directrices según lo dispuesto por el art. 43 del Reglamento a la Ley de Impuesto sobre la Renta.

En el borrador de Resolución publicado en el sitio web de Hacienda, encontramos sin embargo, que las regulaciones abarcan no solamente los casos de traspasos de bienes pertenecientes a no domiciliados, sino en general los traspasos de bienes muebles e inmuebles inscribibles en el Registro Nacional.

Interesados en el documento pueden descargarlo en la página de Hacienda.  Suscriptores de Master Lex con mucho gusto podemos  proporcionárselos al correo legal@masterlex.com

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Nos permitimos a continuación un breve resumen de los aspectos más relevantes:

1.-   En la sección Considerativa de la resolución, se establece que la demostración en cuanto a si un particular es o no domiciliado para efectos tributarios, resulta de difícil constatación para el Registro Nacional, lo que retardaría considerablemente el trámite de inscripción de los documentos.   Adicionalmente, se menciona que los artículos 30 bis y 31 ter de la Ley del Impuesto sobre la Renta establecen que en la primera venta de bienes inmuebles y muebles a título oneroso que se realice entre sujetos domiciliados en el territorio nacional, la tarifa aplicable podrá ser de un 2.25% sobre el precio de la venta.  En las ventas sucesivas, la tarifa será siempre de un 15% calculada sobre la diferencia entre su valor de adquisición y el valor de transmisión.

2.  Por otra parte, en un Transitorio I, leemos:   «Hasta tanto la Dirección General de Tributación ponga a disposición del Registro Nacional un sistema de consulta que permita constatar que se haya hecho la respectiva autoliquidación y pago del impuesto sobre rentas y ganancias de capital, en los casos de traspasos de bienes muebles e inmuebles inscribibles en el Registro Nacional en los términos indicados en la presente resolución, el Notario Público deberá dar fe que el contribuyente realizó el pago del impuesto con base en el recibo de pago de conectividad, correspondiente al mes en que se realiza el acto de traspaso en los términos indicados en la presente resolución.»

3.  Se concluye entonces que: «… la fase idónea para demostrar tales circunstancias debe recaer en los comparecientes que se presenten ante el Notario Público, el cual tiene dentro de sus funciones legales, el de realizar y cumplir con los requisitos pre escriturarios y escriturarios ya establecidos en el Código Notarial y los Lineamientos para el Ejercicio y Control del Servicio Notarial, por cuanto este actúa como auxiliar de la Administración Tributaria, además de ser éste un requisito sine qua non para que proceda la inscripción del acto de traspaso en el Registro Nacional.»

4.- Por consiguiente, se propone que corresponda a los Notarios Públicos, a cargo del acto o contrato de traspaso inscribible en el Registro Nacional, la constatación de lo siguiente:

4.1  Si el transmitente es o no un domiciliado en Costa Rica.  El Notario Público que otorga el acto o contrato deberá dar fe que verificó en todos los casos, que el compareciente que transmite el bien mueble o inmueble es o no un domiciliado en Costa Rica. (Art. 1)

4.2. Retención y pago del impuesto a las ganancias de capital en caso de no domiciliados:  Si el transmitente es un no domiciliado,  el Notario deberá consignar en la escritura pública de traspaso, bajo fe notarial, que el adquirente retuvo y pagó a la Administración Tributaria el importe correspondiente al 2,5% del valor total pactado por la enajenación del bien inmueble por concepto del impuesto de ganancias de capital obtenidas de una persona no domiciliada.  Deberá consignar además el período fiscal del impuesto, así como la fecha de recepción del formulario de declaración, y del recibo de pago de la obligación tributaria en el sistema informático denominado “Administración Tributaria Virtual.»  (Art. 2)

4.3.  Retención y pago del impuesto a las ganancias de capital en caso de domiciliados: Tratándose de traspasos de bienes inmuebles en general, de bienes muebles y derechos que sean transmitidos a contribuyentes del Impuesto sobre las Utilidades situados en el territorio nacional traspasados por sujetos domiciliados en Costa Rica y que sean inscribibles en el Registro Nacional, el Notario Público ante quien se otorgue la escritura de traspaso, deberá consignar mediante fe notarial, indicando que el adquirente retuvo y pagó el importe correspondiente al 15% del valor total pactado por la enajenación del bien que se trate, por concepto del Impuesto sobre Ganancias de Capital.  Deberá consignar en dicho acto, el período fiscal del impuesto, así como la fecha de recepción del formulario de declaración, y del recibo de pago de la obligación tributaria en el sistema Administración Tributaria Virtual -ATV.  (Art. 3)

4.4. Traspasos por primera vez:   La misma obligación recaería sobre el Notario Público en aquellos casos en que el compareciente que transmite un bien inmueble o mueble realice la primera venta en los términos del párrafo primero del artículo 31 ter de la Ley del Impuesto sobre la Renta, debiendo corroborar y hacer constar que el bien fue adquirido de previo al 1° de julio del 2019, para que proceda la aplicación de la tarifa impuesto del 2,25% sobre el precio de enajenación del bien que se trate.   (Art. 3 segundo párrafo)

5.  Del Archivo de Referencias.  El Notario Público tendría que conservar en el Archivo de Referencias, aquellos documentos originales o copias que sustenten el otorgamiento de las escrituras públicas expedidas en los términos de la presente resolución. (Art. 4)

6.  Omisión de requisitos:  En todos los casos, ante la omisión de alguno de los requisitos establecidos en la presente resolución, el Notario Público estaría obligado a advertirle  a las partes que el registrador señalará tal falta como un defecto de la escritura, debiendo ser subsanada oportunamente, a efectos que pueda continuarse con el trámite de inscripción que corresponda.  (Art. 5)

 

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

9 de 16 Comentarios

  1. Francisco Molinero • 26 agosto, 2019

    Es el parecer de nuestra empresa que de verdad ante esta aberración sin nombre que parece sacada de un cuento de horror legal, salgan a relucir las claras y fundadas oposiciones de parte de la DNN. No estamos seguros si el Colegio tiene vela en este entierro, pero mínimo alguien nos debería de defender ante lo que consideramos un total atropello ante el ejercicio de la función notarial en materia inmobiliaria. Por cierto, el “borrador” de “resolución” conjunta por ningún lado habla de que pasa en aquellos casos en los cuales NO aplica del todo el impuesto siendo que la propiedad que se traspasa es un bien de uso personal y que no se considera como una actividad habitual del transmítente; parece que la aberración que nos imponen, es una carta cerrada de si o si pague, y lo que es peor, antes de la formalización. Tiene esto sentido? O es que estamos muy susceptibles ? Quedamos en espera de sus comentarios.

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  2. Laura • 26 agosto, 2019

    ¿Cuál será el valor para determinar la ganancia de capital? Agradezco guía

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  3. Michelle Garcia Jiménez • 26 agosto, 2019

    Buen dia, El problema que yo veo es que cualquier hijo de vecino le da órdenes y emite directrices que son de acatamiento obligatorio a los Notarios. Colegas a quién respondemos nosotros, cualquier institución, ente o Ministério puede darnos órdenes y directrices y los debemos acatar.? Que es que la DNN no tiene voz ni voto?.

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  4. Cristian Zamora • 23 agosto, 2019

    Ese documento establece como un Notario determinará si hay no domiciliados o no? La ley dice que la admintración tributaria puede pedir datos a Migración, pero un Notario no puede….cómo lo hacemos? Para mí, esto debe resolverse a pura declaración jurada de las partes (tanto lo de domicilado o no y lo del impuesto de las ganancias de capital), son ellos los responsables de tributar no nosostros. Y mientras tanto la DNN brilla por su ausencia…

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    • Plenitud Notarial • 23 agosto, 2019

      Domiciliado o no domiciliado es el concepto tributario o fiscal, no el concepto natural y ordinario, y me parece que por principio de legalidad que rige la función notarial (el notario solo puede hacer lo que expresamente le está autorizado), no hay norma legal que autorice a sustituir el deber notarial de comprobación por una declaración jurada. Ahora con el nuevo esquema tributario y fiscal el riesgo de perder la licencia de notario está a la vuelta de la esquina. Prudencia y mucho estudio ante todo, y sin duda, afinar la punta del lápiz en el cumplimiento del deber de asesoría.

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  5. Rosa Isel Serrano Jimenez • 23 agosto, 2019

    Es increíble, cada vez es mas complicado trabajar en este pais, cada dia nos ponen más responsabilidades a nuestro cargo. Ahora ademas de trabajar como recaudadores de impuestos para hacienda hacienda debemos da fe de cosas que para mi no es nuestra responsabilidad. Pero como siempre, estamos solos, ni la DNN ni el colegio hacen por nosotros. Cada vez es más frustrante.

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  6. fernan pacheco • 23 agosto, 2019

    Dispone el artículo Artículo 31 quáter de la Ley de Impuesto sobre la Renta, que regula la declaración, liquidación y pago de las rentas del capital y ganancias o pérdidas de capital: “El impuesto deberá liquidarse y su pago deberá verificarse dentro de los quince primeros días naturales del mes siguiente del momento en que ocurra el hecho generador. Reglamentariamente, se definirá la forma de realizar la declaración, la liquidación y el pago del impuesto correspondiente a estas rentas.”

    ¿Cómo va a dar fe el notario del pago de un impuesto cuando el mismo se trata de un hecho futuro e incierto?

    Obviamente esta resolución es contraria a lo dispuesto en la ley pues está tratando de convertir el impuesto a las ganancias de capital en un segundo impuesto de traspaso. ¡Definitivamente están forzando el rol del notario en una transacción inmobiliaria y están llevando la fe notarial a extremos nunca antes vistos!

    Esperemos que las entidades gremiales y la DNN se opongan a este tipo de atropellos.

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    • Plenitud Notarial • 23 agosto, 2019

      Don Fernan, ciertamente son frustrantes las ignominias que surgen una y otra vez. Con mayor frustración se recibe una y otra vez la desnaturalización de que ha ido siendo objeto la función notarial y las funciones consustanciales de la DNN. Definitivamente no pareciera que la fe pública pueda ser incorporada en el cuerpo de escritura al otorgarse (hecho generados), sino mediante nota marginal en la matriz, y, mediante razón notarial en el testimonio o integrarlo al hacer la reproducción.

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  7. MARIA LOURDES DELGADO JIMENEZ • 23 agosto, 2019

    Que responsabilidad mas grande han puesto sobre nuestros hombros, lo mas grave es que toda esta responsabilidad es de forma GRATUITA, porque no indica ni establece una remuneración adicional.
    A ver si los colegas que regalan sus honorarios van a asumir semejantes responsabilidades por amor.
    Además me parece que esto debe de ser una declaración jurada que den las partes, no una responsabilidad que se arroje el notario. QUEREMOS VER LA REACCIÓN DE NUESTRA FLAMANTE DNN.-

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