Nueva Ley para garantizar el buen uso de las viviendas de interés social

Se publicó en La Gaceta de este martes, la Ley 9351 que reforma el art. 169 de la Ley del Sistema Financiero Nacional de la Vivienda y adiciona además un numeral 169 bis con el objeto de garantizar el buen uso de las viviendas de interés social.   Para descargar su texto haga clic a continuación:  VER LEY 9351

De la exposición de motivos del proyecto de ley que sirvió de base a la promulgación de esta norma, nos permitimos transcribir lo siguiente:

«Este proyecto comulga con la preocupación que tiene el Banhvi respecto a invertir en familias que verdaderamente ocupen una solución de vivienda, y que no se repita lo que hasta la fecha sucede, donde el Estado arriesga a invertir en familias que no hacen ocupación de su vivienda y deja de atender a otras familias que eventualmente sí la ocuparían con urgencia. Las viviendas a menudo son abandonadas, vandalizadas, invadidas o dañadas. (…)  existen una serie de importantes vacíos que se han generado a raíz de la transformación del bono familiar de vivienda, que originalmente era un crédito, en una donación; no obstante al transformarse en donación no se dictaron normas necesarias para que el subsidio pudiera ser regulado a lo largo del tiempo. Históricamente, al no contar con las herramientas legales que permitan minimizar el alquiler, abandono o venta de las viviendas, el Estado ha sido permisivo en estos casos. (…)

Por tales razones, a través de la modificación del texto del actual artículo 169 y la adición que será el artículo 169 bis a la actual Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, se establecen procedimientos administrativos y mecanismos de acción, para poder proteger los fondos públicos de las conductas señaladas, de la siguiente forma:

a) Cualquier suma que se llegue a adeudar por concepto de reintegro o devolución forzosa del bono familiar de vivienda constituye una hipoteca legal preferente sobre los respectivos inmuebles. Esto implica que una vez que el Banco Hipotecario de la Vivienda certifique la existencia de esa deuda, el documento constituye título ejecutivo hipotecario para los efectos de llevar a cabo una ejecución forzosa sobre el inmueble que fue financiado con el subsidio.

Un instituto similar existe hoy día en el caso de las municipalidades (artículo 70 del Código Municipal). Las deudas por concepto de tributos municipales constituyen hipoteca legal preferente sobre las propiedades.

El subsidio del bono familiar de vivienda es un subsidio estatal directo acompañado de otros beneficios como las exoneraciones tributarias, motivo por el cual requiere una protección legal suficiente para buscar su recuperación expedita en aquellos casos en que sea necesario, sobre todo por incumplimientos legales de los beneficiarios.

El que se establezca que será hipoteca legal no es algo que ofrezca problemas para otros acreedores interesados en otorgar créditos. Tómese en cuenta que sobre todas las propiedades del país pesa una eventual hipoteca legal a raíz del no pago de tributos municipales. Pero por supuesto, la exigencia de la misma se presenta solo en casos de incumplimientos. Ello no impide que bancos, financieras, cooperativas, mutuales, entre otros, otorguen créditos diariamente con garantía hipotecaria.

b) Se establece la regulación expresa de que en todo proceso judicial o administrativo en el cual se involucre un inmueble que recibió los beneficios del bono familiar y sobre el cual pesen las limitaciones de ese subsidio, será obligatorio dar audiencia al Banco Hipotecario de la Vivienda para que este se apersone en defensa de sus derechos.
Esta disposición es indispensable también para la correcta protección y defensa de los subsidios del bono familiar de vivienda. Hoy día esa obligación existe por la aplicación de diversas normas legales, como la llamada “litis consorcio obligatoria” o la necesidad de que todo tercero interesado por tener interés legítimo en un asunto, sea notificado de este tipo de procesos y de procedimientos. Sin embargo, se busca establecer una norma expresa y rigurosa que no deje lugar a dudas o a interpretaciones.

c) Se regula el que la base del remate en la ejecución de un crédito que se otorgó junto con el bono familiar de vivienda, deberá ser la sumatoria de dicho crédito y el monto del bono familiar de vivienda. Una vez que el acreedor ejecutante recupere su crédito si se adjudica el bien, deberá depositar en el juzgado la diferencia correspondiente a favor del Banco Hipotecario de la Vivienda. De no regularse esta situación, el bono familiar de vivienda generará un enriquecimiento a favor de un tercero.

Un ejemplo ilustra la situación: se concede un crédito de ¢500,000.00, y un bono familiar de ¢1.000.000,00 para la compra de un inmueble. Este a su vez tiene un valor mínimo igual a la sumatoria de ambos montos. Si se ejecuta el crédito hipotecario, el acreedor podría adjudicárselo en ¢500,000.00, con lo que obtiene una utilidad de ¢1,000,000.00, más la plusvalía generada por el inmueble.  Este vacío legal debe ser llenado en forma inmediata para evitar que se desvirtúe la finalidad del bono familiar.»   (Tomado en lo conducente de la Exposición de Motivos- Proyecto de Ley 19.289 Ley para Garantizar el Buen Uso de la Vivienda de Interés Social)