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Nuevamente sobre los poderes especiales y el Registro Inmobiliario

Con la publicación de la nueva Guía del Registro Inmobiliario surgió la inquietud para muchos notarios sobre la  correcta forma en la que las personas jurídicas podían ser representadas a través de apoderados especiales.   (Ver nuestra nota en este mismo blog) 

Claramente se establece en el punto XLIII de la Guía denominado: Comparecencia a través de representantes  que:   «No constituyen poderes especiales con efectos registrales los que bajo tal denominación hayan sido conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes, ya que no se cumple el presupuesto de la segunda oración del artículo 1256 del Código Civil; en cuanto a que deben constar en escritura pública. La protocolización notarial de un acuerdo de asamblea no le confiere carácter de escritura pública al ser documentos notariales diferentes conforme al artículo 80 del Código Notarial.» 

Algunos colegas nos solicitaron confirmar en el Registro Inmobiliario si el requisito de que los poderes especiales consten en escritura pública se tendría por satisfecho en caso de que un apoderado, nombrado a tal efecto por la Asamblea de Socios o Junta Directiva, compareciera ante Notario Público a solicitar expresamente la protocolización de un acta mediante la cual se otorga el Poder Especial para otorgar el acto con efectos registrales. Según los colegas, técnicamente se estaría cumpliendo de esta forma con las tres partes exigidas en el art. art. 81 del Código Notarial para toda escritura pública, a saber: introducción, contenido y conclusión.

Gentilmente la Dirección del Registro Inmobiliario respondió a esta interesante consulta de la siguiente manera: 

«Según el artículo 107 del Código Notarial:   “La protocolización de documentos privados no les confiere la condición de instrumentos públicos; tampoco sirven para provocar inscripciones en los registros ni en las oficinas públicas, excepto cuando se trate de actas o piezas cuyo contenido deba inscribirse conforme a la ley…”   

Por lo que, con la protocolización de ese poder no se cumpliría con el requisito de Ley para efectos registrales, pues la protocolización no tiene el efecto de conferir la condición de instrumento público. Cuando las personas jurídicas requieran de actuaciones en poderes especiales, es necesario la comparecencia ante notario del representante legitimado para conferir tal poder especial (sea autorizado por asamblea o porque su mandato le otorgue tal posibilidad de otorgar o sustituir su poder) a quien ejercerá como apoderado especial de la persona jurídica de que ese trate.» 

Vemos entonces que si bien se desestima la posibilidad de una protocolización de acta requerida ante notario por un apoderado nombrado especialmente al efecto por la Asamblea de Socios, el Registro Inmobiliario sí acepta que esa misma Asamblea nombre un representante que comparezca ante Notario a otorgar directamente el poder especial a favor del tercero que actuará en nombre de la sociedad en el acto registral específico requerido.

Ahora bien,  conversando sobre esta alternativa con algunos colegas consideran que impone una gran responsabilidad a los notarios, quienes deberán valorar si  quien compareció en nombre de la sociedad a otorgar el poder especial,  se encontraba verdaderamente legitimado para ello.   Opinan que el Código de Comercio solo admite la representación de las sociedades mediante gerentes, subgerentes o presidente, según el tipo de sociedad, con las facultades que estipule el pacto social o su nombramiento. El Notario solo puede autorizar actos legales, válidos y perfectos. Opinan que un simple autorizado, que no ostente la representación en la forma y términos que estipula el Código de Comercio, no se encuentra legitimado para conferir poderes especiales, aún y cuando haya sido autorizado expresamente para ello por la Asamblea de Socios. ¿Cómo se defenderá el Notario que autorice un poder especial de esta manera otorgado  frente a un cuestionamiento, por ejemplo, ante el Juzgado Notarial?   Mencionan además el riesgo de que los actos otorgados por estos apoderados puedan luego reputarse de nulos con fundamento en lo que dispone el art. 19 del Código Civil:  «Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.»

El tema resulta verdaderamente muy interesante y polémico.  Importante sería conocer el criterio de la Dirección Nacional de Notariado. Jurisprudencialmente no encontramos lamentablemente que  el punto haya sido debatido.  Invitamos a todos los colegas para que opinen sobre este particular con sus comentarios en este blog.

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

6 de 6 Comentarios

  1. Carlos Fonseca • 01 marzo, 2021

    Sé que el tema es sobre el Registro Inmobiliario, pero qué pasa con el Registro Mercantil, por ejemplo cuando una Asamblea de Socios otorga un poder generalísimo para que sea protocolizado e inscrito en el Registro? Aún se puede hacer así?

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 04 marzo, 2021

      El poder generalísimo sigue siendo un mandato totalmente inscribible en el Registro de Personas Jurídicas, y el apoderado cuenta con facultades amplias para actuar en representación de la persona física o jurídica otorgante. Es únicamente cuando el apoderado, aún el apoderado generalísimo, comparece ante Notario a donar un bien en nombre de su representado que se requiere adicionalmente de un poder especialísimo (tratándose de personas físicas) o bien de una autorización para donar por parte de la Asamblea de Socios (cuando se trata de personas jurídicas).

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  2. PLENITUD NOTARIAL • 27 febrero, 2021

    Vale la pena que revisen el Voto 101-2008 del Tribunal Notarial y el Voto 291-F-SI-2019 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia; parafraseando las sentencias, no existe el poder especialísimo en tratándose de sociedades mercantiles (está reservado entre personas físicas), lo que se requiere es la actuación de un personero con poder de disposición patrimonial legalmente conferido y otorgado bajo las modadlidades que estipula el Código de Comercio y Código Civil (especial en escritura pública -no protocolización-, generalísimo inscrito, eventualmente general inscrito), acompañado de la autorización expresa para donar conferida por la Asamblea de Socios. El Notario no debe perder de vista la sacramentalidad, formalidad y solemnidad que rige la función pública notarial como delegatarios del Estado (aunque se ejerza privadamente). El Notario no debe perder de vista que un documento notarial perfectamente inscribible en el Registro Nacional podría ser un documento notarialmente mal confeccionado y mal autorizado. Un documento notarial inscrito en Registro Nacional no es sinónimo de que sea un documento notarial bien confeccionado o bien autorizado. Muy mal hace el Notario con adecuar un documento notarial para que pase los filtros de calificación registral y sea inscribible en Registro Nacional, si es un documento notarialmente mal confeccionado; esto lo puede llevar hasta 10 o más años de suspensión si conculca los deberes y principios de asesoría, legalidad, objetividad, inmediatez, ejercicio personalísimo, autorizar solo actos legales, válidos y eficaces, orden y cuidado, fe pública.

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 28 febrero, 2021

      Muchas gracias por su participación en nuestro blog. Muy interesantes estas referencias a los votos del Tribunal Notarial y de la Sala Primera de la Corte.

      Responder
  3. Lic Ricardo Calvo Gamboa • 26 febrero, 2021

    Quisiera comentar que hay una EXCEPCION de otorgar un poder por medio de escritura pública y es en el caso de las donaciones que pueda llegar a realizar una sociedad mercantil, esto por cuanto debería de contar el representante con un Poder Especialísimo , pero en estos casos, quien lo debe de otorgar es la Asamblea de socios. Y así precisamente lo establece la nueva guía del Registro Inmobiliario en el apartado de DONACIONES al establecer que :

    En casos de representación se debe ostentar poder especialísimo (art. 1408 del Código Civil). Para el caso de personas jurídicas, se entenderá este poder como la autorización dada por su órgano superior, según corresponda para cada persona jurídica.
    8. En las sociedades mercantiles esta autorización para donar se efectúa a través de un acuerdo tomado en asamblea general extraordinaria de socios. Debe el notario dar fe de la existencia de dicho acuerdo indicando la fecha de celebración de la Asamblea y el libro donde se encuentra asentado dicho acuerdo. La persona autorizada por Asamblea debe contar con algún tipo de representación, sea apoderado general, generalísimo o un apoderado especial cuyo mandato haya sido otorgado en escritura pública.

    Saludos !

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 26 febrero, 2021

      Gracias don Ricardo por su comentario. Lo que nos explicaron en el Registro Inmobiliario fue que cuando la que dona el bien es una persona jurídica no se habla de «poder especialísimo» sino que lo que se requiere es la autorización de la Asamblea de Socios para que el representante comparezca ante Notario a otorgar el acto de donación. El Notario tendrá que dar fe de dicha autorización directamente con vista en el acuerdo respectivo que consta en el Libro de Actas. No se requiere de la protocolización del acuerdo de autorización.

      Distinto el caso cuando quien comparece ante Notario es una persona física en representación de otra persona física. En este caso, ese representante sí deberá contar con un poder especialísimo.

      Entonces en lugar de un «poder especialísimo» otorgado por la Asamblea de Socios, lo que se da es una «autorización» para donar. Por lo menos así lo entendimos de la explicación que nos brindaron en el Registro Inmobiliario.

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