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Establecen mecanismo para correcta valoración de lotes segregados

por Lic. Silvia Pacheco A.

Con vigencia a partir del próximo 24 de setiembre, se publicó ayer en La Gaceta,  la Directriz  DGT-R-017-2012 de la Dirección General de Tributación (DGT) mediante la cual se define el mecanismo que deberán seguir los interesados en actos de segregación de lotes, sean para la venta o en cabeza de su dueño,  a fin de establecer el valor de dichos inmuebles para el debido cálculo y pago del  impuesto de traspaso y por consiguiente de los timbres correspondientes.

Se procura poner fin de esta forma al problema que ha representado para la Tributación el hecho de que estos nuevos inmuebles (los lotes segregados) no cuenten con un valor registrado, lo que ha provocado que en muchos instrumentos públicos de traspaso o constitución de segregaciones de lotes por fraccionamiento, se consignen valores irrisorios al no tomarse en cuenta ni siquiera el valor de la finca madre registrado ante la Administración Tributaria.

A esos efectos y considerando que si la obligación legal es registrar el valor más alto resultante entre el valor declarado en el contrato y el valor registrado, a fin de que cuando el valor declarado sea menor o igual al registrado se mantenga el valor registrado, la DGT establece en esta nueva directriz que corresponde al Registro Nacional, como auxiliar de la Administración Tributaria, verificar que el valor de cada lote segregado, sea el  resultado de calcular el valor fiscal registrado o proporcionado de la finca madre, en relación directa con el área del lote segregado.    De manera que en caso de segregaciones como mínimo deberá registrarse y mantenerse el valor registrado de la finca madre, distribuido entre los lotes segregados.

A modo de ilustración, se ofrece en la propia Directriz el siguiente ejemplo numérico: si una finca mide 1000 m² y se traspasa un lote de 200 m², se deberá dividir el valor fiscal de la finca entre el área total de ésta y el resultado se multiplica por la cantidad de metros a ser traspasados, es decir, se divide el valor total entre 1000 y se multiplica por 200.

Cuando el funcionario registral, encargado de verificar el pago correcto del Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles, determine que el mismo no es el correcto, conforme a la técnica indicada, deberá devolver el documento al interesado, con indicación de los errores o defectos que contiene con el objeto de que sea cancelado el tributo en la suma que corresponda conforme a la ley.

Expresamente se señala que para el caso de segregaciones en cabeza de su dueño, si bien no se produce traspaso de los lotes segregados,  se seguirá el mismo procedimiento de valoración establecido, a efecto de que para futuros movimientos sobre esos inmuebles, conste actualizado el valor fiscal de cada uno de ellos.

EN CASO DE OPOSICIÓN DEL CONTRIBUYENTE

Se dispone en un último numeral de la Directriz en comentario, que en caso de oposición por parte del contribuyente al valor asignado a los lotes segregados, se ordenará la valoración pericial de la finca madre y del lote o lotes a segregar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley N° 6999 de 3 de setiembre de 1985 y las disposiciones establecidas en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios.  El valor resultante en este avalúo se consignará mediante un sello valor en el testimonio y pasará a ser el valor fiscal registrado y definitivo del cual tomará nota el Registro en el respectivo lote o lotes.

Nos parece muy conveniente esta posibilidad de apelación del valor de los lotes segregados, toda vez que no siempre se podría asumir que la totalidad de  lotes de una misma finca madre reúnan las mismas condiciones y consecuentemente, el mismo valor por metro cuadrado.  Muchos factores pueden incidir en una mayor o menor valoración: cercanía de la calle pública, condición topográfica del terreno, infraestructura existente, etc.

Llama la atención que no se incluyera dentro de la presente regulación, los casos de REUNIONES DE FINCA  y de CONSTITUCION DE CONDOMINIOS, en los cuales se presentan situaciones de valoración similares a las comentadas en relación con las segregaciones de lotes.   No pensamos que pueda darse una aplicación analógica de esta Directriz a dichos casos no contemplados.   Seguramente se producirá muy pronto alguna nueva resolución que los cubra.   Estaremos al pendiente para informarles apenas así sea.

Si desea conocer el texto completo de esta nueva Directriz haga clic a continuación:   DESCARGAR DGT-R-017-2012

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

7 de 7 Comentarios

  1. Denis Alvarez Fuentes • 19 septiembre, 2012

    Para que sea funcional el criterio, debería estar accesible en internet o por consulta telefónica respondida por fax o correo, el valor de las construcciones cuando existan, para restarlo y hacer los cálculos solo sobre el valor del terreno; a menos que incluya una de las construcciones la cual también sería tomada en cuenta.

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  2. Danilo Loaiza Bolandi • 14 septiembre, 2012

    Otra pregunta qué pasa cuando el lote segregado es el fondo de un inmueble que no tiene el mismo valor del lote que se segrega al frente, o cuando la segregación es forzada para constituir una servidumbre a favor de alguna institución de Derecho Público como por ejemplo el ICE, CNFL, AyA, etcétera.
    Generalmente las servidumbres para tendido eléctrico o similares no se contabilizan como aumento del patrimonio del ICE o similares.

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  3. Jorge E. Ramos Ramos • 14 septiembre, 2012

    Es muy válida la posición de los estimables colegas. Llama la atención la siguiente frase de la directriz al referirse al mecanismo de asignación de valor del lote resultante: “…distribuir el valor fiscal registrado de la finca madre, para efectos de establecer el valor del lote segregado”. Si se trata de una distribución del valor de la finca, y siendo esta “distribución” algo expresamente aceptado por la directriz, EL RESTO RESERVADO NO PODRÍA ESCAPAR de las consecuencias/afectaciones de esa distribución. Esto es, si el valor a distribuir ya esta previamente determinado por el de la finca madre (valor fijo) ese valor se debe distribuir (o sea no se crea “mas valor” solo se reparte). Indefectiblemente al tratarse de una DISTRIBUCIÓN, esta afecta el valor del resto y en mi opinión la ACTUALIZACIÓN del valor del resto DEBE declararse en la escritura respectiva y sería defecto no hacerlo. Idéntica situación sucede con la medida, se segrega el lote y se actualiza la medida del resto reservado. Me parece, que en las segregaciones se debe dar el valor no solo a los lotes segregados sino TAMBIÉN actualizar el valor del resto. Si no se procede de esta forma no se cumpliría con el mandato de DISTRIBUCIÓN plasmado en la directriz de interés y se crearía mas valor, situación antagónica con la repartición ordenada.

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  4. Ana Victoria Sánchez Villalobos • 14 septiembre, 2012

    Al igual que don Omar Retana a mí me surge la duda, porque el Registro dice que el RESTO queda con el VALOR FISCAL ORIGINAL, aunque le segregen lotes, y esto no sería correcto. Pues si al lote segregado se le asigna el valor proporcional, lo justo sería que el RESTO tenga también un valor proporcional (a la baja); pero el Registro no lo está aplicando. Recientemente nos sucedió. Sin embargo, esta directriz dice que el Registro es auxiliar de la Administración Tributaria, así que, me parece a mí, ellos pueden y deben aplicar la disminución del valor fiscal al RESTO. Espero que Master Lex busque esta respuesta para que sea oficial. Gracias.

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  5. Michelle garcia • 14 septiembre, 2012

    Necesito me aclaren; entonces cuando se segrega un lote y este queda a nombre del mismo dueño, no aplica la tabla establecida anteriormente, solo aplica cuando la segregación se da a un tercero. Otra duda: hay propiedades que tienen un valor fiscal de 1000 colones,(hace poco realice un traspaso en Puriscal con ese valor fiscal, como era una medida considerable y era un extranjero que la adquirió la escritura se taso por el valor del contrato) risible seria la aplicación.

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  6. Omar Retana Quirós • 14 septiembre, 2012

    Visto el escenario anterior donde se plantea un ejemplo con el valor fiscal de los lotes segregados proporcional al valor fiscal de la finca madre, pregunto: ¿Se reducirá el valor declarado DE LA FINCA MADRE?

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  7. Jose Juan Sanchez Ch • 14 septiembre, 2012

    El mismo principio aplica en Ley Impuesto BI Municipal: la Muni aplica el mas alto del valor declarado o el valor registrado en el titulo, como por ej. resultante de una Hipoteca, Administrado puede impugnar y la prueba idonea es la pericial, la cual será en sede Administrativa y luego en sede Judicial. En definitiva por la naturaleza tan relativa de los bienes inmuebles la prueba pericial es la que puede sensar las caracteristicas particulares del inmueble y la relacion FincaMadre-Lote segregado, o infraestructura en resto reservado y cero infraestructura en lote segregado. El problema es que estan creando mas procedimiento y transacciones administrativas al proceso y cargando mas al RP de funciones «delegadas» sin darle mas recursos. El dueño del dominio puede hacer su voluntad con la cosa hasta destruirla y si la propiedad privada es inviolable segun 45 de la Magna Carta, porque hacerle una imposición fiscal cuando segrega en cabeza de dueño? Que hecho generador ha occurrido la Ley 6999 es de Impuesto de Ttaspaso de BI no de Impuesto de Disposicion de BI en la esfera interna del Derechohabiente. Otra cosa: que van hacer con la plata que les va entrar en Hacienda con esta revolucion fiscal que estan conspirando, sin que nadie se de cuenta, estan introduciento componentes del Internal Revenue Code? Para que quieren mas plata si con la que les entra no tienen capacidad legal ni moral ni operativa de gestion. Y el aspecto de la libertad individual del ciudadano soberano se esta comprometiendo como valor constitucional en sacrificio del interes del Fisco. Porque? Me parece que hay una conspiracion con esto de que CR quiere entrar en la OECD y que el sacrificio para entrar es mas caro que los beneficios de ese orgnanismo internacional. De hecho algunas naciones como Noruega estan debatiendo si se salen.

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