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Propiedad en condominio. Adquisición de bienes comunes.

Agradecemos al Lic. Carlos Cartín Feoli,  este valioso aporte sobre un tema de frecuente consulta dentro del Régimen de la Propiedad en Condominio, que conviene abrir al intercambio de ideas y de posibles soluciones.

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«El artículo 27 de la ley 7933 del 28 de octubre de 1999, conocida como Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, establece dentro de su numeral 27, el número de votos necesarios para adquirir nuevos bienes comunes. Según el inciso b).3 de dicho artículo, para “adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse” se hace necesario contar con los votos que representen al menos dos terceras partes del total del valor del edificio. Dicho de otro modo, se requieren dos terceras partes del valor porcentual de la totalidad del condominio.

Ni la ley 7933 ni su Reglamento, especificaron qué tipo de bienes son aptos de ser adquiridos por parte de una Asamblea de Condóminos.  Lo que se detalló en ambos textos fue el significado de otro termino, “áreas comunes”, subdividiéndose éstas en áreas comunes libres y áreas comunes construidas, y que forman parte de la edificación del condominio. Se detalló asimismo lo que se conoce como coeficiente de copropiedad, lo cual no es más que el índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales. Así, la edificación o inmueble que queda sometido a régimen de condominio, queda conformado tanto por los bienes privados o de dominio particular y por las áreas comunes y los bienes comunes. Estos últimos llegan a ser comunes una vez que quedan afectados a este régimen especial de propiedad. Pero, ¿qué sucede con los bienes que se adquieren como comunes de manera posterior a la afectación de la edificación o inmueble? Más aún, ¿qué sucede con los bienes que por mandato de ley deben de ser inscritos en el Registro de Bienes Muebles o en el Registro Inmobiliario? ¿Por qué un condominio sí puede adquirir y registrar contablemente a su nombre computadoras, mobiliario y todo tipo de equipo, pero no así un bien registrable? ¿Por qué distinguir donde la ley no distingue?

Es de imaginar un caso hipotético en donde surja la necesidad, para un condominio de uso industrial, comercial, o agrícola, de contar con una motocicleta para mensajería.  El asunto se debería incluir dentro de la agenda de votación en una Asamblea Ordinaria o Extraordinaria. Siguiendo el método de votación establecido en la ley 7933 ya mencionado líneas arriba, se necesitará contar con al menos dos terceras partes de la totalidad del valor del edificio. Si dicho número de votos se logra, la motocicleta se adquirirá como bien común, y, debido a su naturaleza registrable, debería ser inscrito en Registro. Es aquí cuando otra interrogante aparece: ¿A nombre de quien se inscribe dicho bien mueble? Hasta donde se tiene entendido, el Registro Nacional establecería como defectuoso el testimonio, impidiendo la inscripción de bienes a nombre del condominio en sí, aduciendo que no es una persona jurídica apta para adquirir derechos y obligaciones. En este sentido existe la calificación registral 2015-100 que hace referencia al artículo 33 del Código Civil que estipula que la existencia de las personas jurídicas proviene de la ley o del convenio conforme a la ley y que esta no regula a los condominios como tales.

En efecto, debe de quedar claro que el condominio es una forma de propiedad especial, a todas luces distinta de la propiedad ordinaria, y no constituye una persona jurídica per se. No reúne todas las condiciones de una persona jurídica (finalidad y objeto, por ejemplo). Como consecuencia de esto, un condominio siempre se inscribirá en el Registro Inmobiliario, y no en la Sección Mercantil del Registro Nacional. No obstante, la figura del condominio sí puede adquirir derechos y obligaciones. Su esencia es la copropiedad, siendo una figura conformada por varios propietarios. Y nuestro ordenamiento no le prohíbe expresamente a un condominio adquirir bienes; por el contrario, dejó la puerta abierta en el artículo 27 inciso b) de la Ley 7933 para “adquirir nuevos bienes comunes”.

Todavía más. El artículo 29 de la ley de cita, establece la figura del administrador del condominio, quien podrá ser una persona física o jurídica, y quien tendrá las facultades de un apoderado general, salvo que el Reglamento interno del condominio le atribuya mayores facultades.  Aún tomando las facultades mínimas como lo serían las incluidas en un poder general, se le darían facultades de amplia administración, pudiendo celebrar y ejecutar, entre otros actos taxativos, convenios necesarios para la conservación o explotación de los bienes. Por lo que el condominio sí podría ser sujeto de derechos y obligaciones. Afirmar lo contrario de manera absoluta, debería ser incorrecto. Un simple ejemplo, entre muchos que pueden existir, lo es la contratación de servicios de mantenimiento o jardinería entre un condominio y sus proveedores, activándose así un pequeño régimen de derechos y obligaciones contractuales. Otro supuesto lo sería la responsabilidad objetiva establecida dentro del Derecho del Consumidor, en el supuesto de un robo o daño de un vehículo automotor dentro de un condominio de uso comercial.

Es claro que la legislación establece la figura del administrador del condominio con facultades de apoderado general, pero al mismo tiempo, admite pacto en contrario para aumentarle o equipararle sus facultades a las de, por ejemplo, un apoderado generalísimo. Adicionalmente y como se ha hecho referencia, permite expresamente la adquisición amplia de bienes comunes por parte de un condominio; y, además, es notorio que un condominio, apoyándose en la figura de su administrador, puede adquirir derechos y obligaciones. Tomando en cuenta lo anterior, y sabiendo que la realidad inmobiliaria y mercantil ha sufrido considerables cambios en los últimos años, debe de entrarse en una discusión todavía más detallada acerca de la posibilidad de adquisición de bienes registrables por parte de un condominio, previa aprobación legal en Asamblea de Condóminos. Resulta conveniente abrir el debate para discutir este y otros temas que, con los años se van manifestando como nuevas necesidades propias de la materia condominal. «

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Carlos Cartín Feoli

Licenciado en Derecho y Especialista en Derecho Notarial y Registral por la Universidad de Costa Rica. Máster en Derecho Transaccional Internacional y Arbitraje Internacional por la American University Washington College of Law.

6 de 15 Comentarios

  1. MARIA ARIAS • 08 agosto, 2020

    Hola, que acciones se pueden tomar contra el Registro si creó un condomio, sin diseño de sitio debidamente visado por INVU- SALUD-MUNICIPALIDAD- UNEN. lo único que existe en la escritura es una razón notarial que dice, DOY FE QUE TUVE A LA VISTA LAS AUTORIZACIONES??? A LA FECHA NO EXISTE EL DISEÑO VISADO?

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    • Jean Pierre Pino • 10 agosto, 2020

      En qué fecha se constituyó el condominio? antes o después de que el Registro tuvo acceso a la plataforma del APC?

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  2. Manfred Pinnock • 09 marzo, 2016

    No pretendo hacer una publicación amplia sobre lo que considero sería una de las soluciones posibles al caso en discusión. No obstante procedo de forma breve a indicar que por medio de acuerdo de condominos es posible el constituir un fideicomiso de administracion con fines específicos, siendo en este supuesto el condominio el fideicomitente y fideicomisario, y nombrando al fiduciario que considere capaz para ejecutar las funciones que le son inherentes en virtud del contrato de cita. El quid del asunto se centra en elaborar un contrato de fideicomiso que se adecue a los objetivos y fines de los condominos, y limitando el actuar del fiduciario en sus labores de administracion en lo que se considere pertinente, que este vehículo admite un cúmulo amplio de variaciones, y, por ende, altamente maleable a los intereses de las partes involucradas. Como punto adicional se debe tomar en cuenta que si bien no es requisito de ante el Registro Inmobiliario que el fiduciario se encuentre autorizado por SUGEF, la autorizacion sirve como una garantía al fideicomitente y fideicomisario de la regularidad de la actividad del fiduciario, y a los controles fiszalizadores de la SUGEF.

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  3. Fernán Pacheco • 03 marzo, 2016

    Es correcto Carlos, pareciera que con un acuerdo de las 2/3 debería ser suficiente, pero si hilamos fino vemos que se requiere el 100% para «5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.». La descripción de las áreas comunes y el uso al que están destinados son parte de la escritura constitutiva, de ahí que por ese lado parece que sí hace falta el 100%. La lámina general igualmente debería reflejar el nuevo uso.

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  4. Carlos Cartín • 03 marzo, 2016

    Correcto don Fernán.
    El otro supuesto sería que, si lo deseado es solamente variar el uso de esa zona común para poder ser utilizada como una cancha de fútbol también de uso común -siguiendo el ejemplo de la colega- debería bastar 2/3. Siempre y cuando no haya un solo propietario con el 50% del valor total, de lo contrario el requisito aumenta.

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  5. Fernán Pacheco • 02 marzo, 2016

    Contestando a la estimable colega. En un condominio, cualquier zona de uso común puede pasar a ser privada en el tanto: el 100% de los dueños así lo acuerdan en asamblea, se levante un nuevo cuadro de áreas y diseño de sitio, se obtienen todos los permisos del INVU, etc,. todos los dueños comparecen ante notario, primero a disolver el condominio y después a crearlo de nuevo desde cero. A veces es necesario disolver el condominio y quedar en regimen de copropiedad, mientras se obtienen las aprobaciones. Si hay bancos de por medio la cosa se complica aún más. En fin, un procedimiento que debe ser reformado ASAP..

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