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Rigen nuevas reglas para aumento de alquileres de vivienda

Se publicó en el Alcance a La Gaceta del pasado viernes 3 de junio,  la reforma al artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley No. 7527.   (VER TEXTO)

A partir de ahora, los arrendamientos de vivienda pactados en colones tendrán nuevas reglas para el reajuste anual de las rentas.

Nos permitimos comparar la regulación prevista anteriormente en la la Ley de Arrendamientos y la vigente a partir de este viernes pasado.   Importante destacar que la reforma afecta solamente los nuevos contratos que se pacten a partir de esta fecha, que se refieran al alquiler de viviendas (locales comerciales, no) y que sean pactados en colones.   Los contratos de alquiler de viviendas ya existentes seguirán rigiéndose por la normativa anterior.

1) En ambas regulaciones, los reajustes del precio para vivienda solamente pueden actualizarse una vez al año.

2) Anteriormente se permitía a las partes pactar libremente las condiciones de dicho aumento y lo normado en el art. 67 solamente entraba a regir en caso de no existir convenio entre las partes.   Ahora se menciona expresamente que solamente será válido el convenio de partes que acuerde reajustes de precio menores a lo dispuesto en este numeral, es decir, solamente cuando sean más beneficiosos al inquilino.

3) Con la reforma, se reduce de un 15% a un 10% , el porcentaje en la tasa de inflación acumulada anual que le permitirá al arrendador aumentar  el precio según las siguientes reglas:

–  Si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato.

– Cuando dicha tasa de inflación sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.

4) Para calcular el porcentaje de dicha tasa de inflación seguirá utilizándose el índice oficial de precios al consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

5) Se mantiene también la misma regulación en cuanto a que el reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

6) Si el arrendatario no estuviera conforme con el reajuste podrá depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.

7) Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.

8) Se mantiene también lo que ya mencionamos en cuanto a que los arrendamientos de  vivienda pactados en dólares no podrán ser aumentados durante todo el plazo del contrato.

9) Muy  importante disposición sobre la divulgación que a partir de ahora hará el MIVAH, el primer día de cada mes, de los porcentajes máximos de ajuste aplicables al arrendamiento de viviendas. La publicación la realizará en los tres medios de mayor circulación nacional de prensa escrita, en su página web oficial y otros medios que crea convenientes, especificando claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes.

10) Finalmente en un TRANSITORIO ÚNICO se establece que los contratos de arrendamientos vigentes al momento de publicación de esta reforma seguirán rigiéndose por la normativa anterior.

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

16 de 56 Comentarios

  1. Oliver Sanchez • 30 mayo, 2019

    cuantyo es el tope de alquiler despues de 3 años en colones

    Responder
  2. Silvia Rodriguez • 07 marzo, 2019

    Consulta somos una ONG y alquilamos un local en Cristo Rey , nos toca aumento de alquiler en abril, actualmente pagamos 660 mil el propietario me esta cobrando un 10 % de aumento. Es legal ese aumento?
    gracias por su respuesta

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 07 marzo, 2019

      Si el local alquilado no tiene por objeto la «vivienda», sí aplican los porcentajes de aumento que en el Contrato se hubieren pactado, sin que exista un parámetro que tenga que observarse en forma obligatoria.

      Responder
  3. Arrendatario • 04 enero, 2019

    En el contrato de alquiler el arrendador me esta indicando que el aumento anual es de un 15%? Es esto valido? Que podria hacer?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 04 enero, 2019

      Si el contrato de alquiler es de una vivienda, el arrendador no puede aplicar un 15% de aumento pues la Ley de Arrendamientos es clara al disponer el método que en estos casos debe seguirse para ello. Deberá recurrir a los Tribunales de Justicia asesorado por un abogado. El arrendador no puede obligarlo a abandonar la casa.

      Responder
  4. Raúl Escalante • 01 diciembre, 2018

    Un gran saludo y felicidades a la licenciada Pacheco por el esfuerzo que hace. Muchas gracias.
    Solamente aportar, si se me permite, que si el arrendamiento de vivienda es pactado en dólares y pasa el plazo de los tres años de ley, para el cuarto año de contrato de una casa alquilada en dólares, si el arrendante quiere aumentar y el inquilino no lo quiere así, en vista del diferendo se tendría que recurrir a los tribunales para realizar el reajuste de precio por la vía sumaria.
    Saludos, bendiciones y muchas gracias de nuevo por el tema

    Responder
  5. Manuelita Acuña • 02 noviembre, 2018

    Hola. Falta regulación para los arrendamientos que se pacten en dólares, pues los que ganan en colones se ven severamente afectados, pues el arrendamiento en el momento del pacto lo hace de acuerdo a sus pretensiones y queda satisfecho con lo que cobra. Para el el dólar siempre va a ser el mismo. Pero para el que gana en colones tiene aumentos cada mes en este tiempo que estamos viviendo. Que solución se podrá dar a eso?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 02 noviembre, 2018

      La única regulación especial que se establece en la Ley de Arrendamientos en relación a los alquileres de vivienda pactados en dólares, es en cuanto a que NO podrán tener incrementos durante el plazo del contrato, ni siquiera el ajuste de inflación que rige para los contratos en colones. Importante resaltar que esta disposición solo aplica a los arrendamientos de vivienda pactados en dólares. Los que tengan otros destinos, por ejemplo, comercio, aún cuando estén pactados en dólares, sí podrían tener incrementos según lo que las partes hayan convenido al inicio de la relación arrendaticia.

      Responder
  6. VANESSA Herra • 02 noviembre, 2018

    Buenas, muchas gracias de ante mano por la información e ayuda

    Tengo una pregunta, Sobre un contrato del 15% de alquiler de apartamento.
    Ya casi me toca el aumentó, al ser un contrato con la ley antigua. Me toca a pegarme a ese % o aplica la nueva ley.

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 02 noviembre, 2018

      En el momento que venza su contrato, el arrendante está obligado a aplicar las nuevas regulaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos. Definitivamente no podría seguirle cobrando el 15% que anteriormente se estipulaba casi que de forma «machotera» en todos los contratos de alquiler de vivienda.

      Responder
      • Lorna Mora • 01 julio, 2020

        En este caso, ¿podría realizar un nuevo contrato ajustándole el monto del alquiler?

        Responder
  7. Luis • 01 noviembre, 2018

    Con el diferencial cambiario del Dolar que está subiendo, es factible llegar a un acuerdo con el arrendatario para fijar un monto menor?
    Qué dice la ley al respecto?

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 02 noviembre, 2018

      En el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos, encontramos la siguiente disposición sobre el pago de rentas pactadas en dólares: Artículo 57.- Moneda extranjera. Si la obligación de pagar el precio se conviene en moneda extranjera, el arrendatario tendrá opción para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada vigente en el Banco Central de Costa Rica a la fecha del pago. No vemos que se contemple, por lo menos en esta norma, la posibilidad de que el inquilino pueda exigirle al arrendante adecuar el precio de la renta cuando situaciones externas provocan diferenciales tan elevados en el tipo de cambio del dólar, como los que estamos lamentando estos días.

      Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 02 noviembre, 2018

      Lamentablemente no encontramos que la Ley de Arrendamientos disponga alguna medida en casos de aumento desmedido en los diferenciales cambiarios. Lo único que se establece en cuanto a alquileres de vivienda pactados en dólares, es que no procederá que se pacten aumentos durante el período contractual, ni siquiera con el consentimiento del inquilino. Finalizado el plazo del contrato, sí podría el casero subir la renta, pero aquellos contratos en dólares que no hayan terminado, no podrían obligar al inquilino a pagar aumentos anuales.

      Responder
      • Luis • 05 noviembre, 2018

        Muchas gracias Silvia por la información.

        Responder

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