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Registro Inmobiliario deroga 267 circulares y emite nueva Guía de Calificación

Con vigencia a partir del lunes 4 de enero,  la Dirección del Registro Inmobiliario aprobó y declaró de acatamiento obligatorio para los funcionarios registrales una nueva Guía de Calificación Registral.  Mediante la Circular DRI-039-2020 del 31 de diciembre se derogaron además 267 circulares emitidas entre 1993 -2020 al incorporarse los aspectos relevantes en ellas contenidos dentro de la nueva Guía de Calificación.

Se pretende lograr así una mayor uniformidad de criterio por parte de los señores registradores, al considerarse:  «Que, la dispersión normativa interna en cuanto a diversas instrucciones para la tramitación de los documentos que se presentan a inscripción puede generar confusiones al administrado y a los funcionarios registrales.»

Se establece además que en lo sucesivo:  «Cualquier modificación o actualización que deba efectuarse a esta Guía, ante los frecuentes cambios normativos en la legislación costarricense, se efectuará por este mismo procedimiento contando así con versiones actualizadas de la Guía las cuales serán puestas en conocimiento de los administrados y funcionarios registrales a través de los mecanismos de comunicación y divulgación oficiales de la Institución.»

De inmediato vamos a iniciar el estudio de estas nuevas regulaciones para constatar la conformidad de nuestros formularios de cartulación.   Igualmente iniciamos la actualización de nuestra base de datos de Normativa Registral.  Aspectos novedosos o cambios de criterio trataremos de informaremos mediante este blog para el mejor conocimiento de todos los estimados suscriptores.

De una  revisión rápida notamos de momento los siguientes puntos de interés:

  • Testimonios:  Se tramitan en forma física:  Deberán estar impresos en letra Arial o Times New Roman, tamaño doce para el formato en computadora, en tinta indeleble de color negro o azul cuyos rasgos sean claramente visibles, con el objeto de que su imagen pueda ser capturada por los medios tecnológicos en uso y no puede abarcar un número superior de 30 líneas de texto por página.

                                     Se tramitan en Ventanilla Digital: debe constituir un solo archivo adjunto en formato PDF, firmado digitalmente por el notario cartulante usuario del servicio. Debe estar escrito en computadora en un tamaño de tipografía mayor o igual a 10, y no puede abarcar un número superior de 30 líneas de texto por página.

  • Comparecencias a través de representantes:  Ya no serán aceptados los poderes especiales conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes.
  • Fraccionamientos: Si al constituir un lote, no se indica como alguno de sus linderos “calle pública”, necesariamente deberá constituirse la servidumbre para darle salida. (Art. 395 Código Civil).
  • Constitución de gravámenes hipotecarios: deberá indicarse expresamente la fecha de vencimiento del gravamen.
  • Cesiones, ampliaciones de monto y plazo, novación de deudor, hipoteca de crédito y cancelaciones sin recibo de suma.  Se verificará la ganancialidad cuando los acreedores sean personas físicas.
  • Incorporación de las adjudicaciones por liquidación de una sociedad mercantil. Anteriormente estaban exclusivamente contempladas en la Circular 014-2017 que está siendo derogada con la entrada en vigencia de la nueva Guía de Calificación Registral.
  • Trapasos de bienes mediantes programas de desarrollo social. Toda  propiedad inmueble otorgada mediante programas de desarrollo social deberá inscribirse a nombre de ambos cónyuges, en caso de matrimonio y de unión de hecho y a nombre del beneficiado en cualquier otro caso, ya se trate de hombre o de mujer (art 7 Ley 7142 Cuando el INVU, IDA, IMAS, entidades autorizadas mediante Ley 7052 (Ley del Sistema Financiero Nacional sobre la Vivienda), fundaciones, cooperativas, asociaciones de vivienda, Mutuales, etc traspasen a beneficiarios ya sea pagando el precio en su totalidad o hipotecando a éstos por el precio o parte deberán ajustarse a lo establecido en el artículo 7 de la Ley 7142
  • Donaciones por parte de sociedad mercantiles.  Forma de referenciar las autorizaciones para donar por parte de las sociedades mercantiles que son efectuadas por asambleas a favor de sus representantes.
  • Rectificaciones de naturaleza, linderos,nombre del titular, estado civil, situación, plano, etc, anteriormente, cuando estaban incluidas en otro acto o contrato principal no pagabanDerechos de Registro.  Ahora sí deberá cubrirse el monto mínimo de 2,000 por dichas rectificaciones.
  • Hipoteca sobre bienes fideicometidos.   Notarios deberán verificar autorización expresa del fideicomitente.
  • Eliminación de plano catastrado para el fundo sirviente. Se elimina el requisito del plano catastrado para el fundo sirviente. Basta con la existencia de un plano catastrado para el fundo dominante.
  • Rectificaciones de medida no requieren comparecencia de usufructuarios ni beneficiarios de habitación familiar.
  • Visado municipal.  Eliminación de la excepción del visado municipal en fincas mayores a cinco hectáreas con vocación agrícola.
  • Nuevo aparte dedicado a Cementerios Privados
  • Promesas de venta (opciones de venta) o promesas recíprocas de compraventa.  Salvo la reserva de prioridad, no es procedente la anotación ni
    inscripción de actos preliminares o preparatorios de otros contratos en los cuales se transfiera, se creen o se modifiquen derechos reales.
  • Posibilidad de cancelación de servidumbres de paso trasladadas en fundos sirvientes siempre y cuando se cuenta con un informe técnico, elaborado por un agrimensor debidamente incorporado al colegio profesional respectivo.
  • Modificaciones al apartado de la renuncia de ganancialidad. Procedencia cuando el albacea debidamente autorizado, renuncia expresamente a los gananciales que le pudieran corresponder al causante, en los bienes del excónyuge.
  • Cancelación de limitaciones al dominio, plazos de convalidación, arrendamientos, condiciones o restricciones con plazo vencido y mandamientos caducos.  Propietario del inmueble  podrá solicitar la cancelación en documento o testimonio ad hoc, otorgado para esos efectos.
  • Retiros de escrituras sin inscribir: La solicitud de retiro sin inscribir deberá efectuarse en escritura pública, por el titular del derecho que se adquiere mediante el documento que se solicita retirar, y estará exenta de todo tributo. Esta exención no opera para el documento que se retira sin inscribir, por lo
    que, antes de su retiro, deberá pagar los tributos respectivos.
  • Levantamiento de hipotecas legales, Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas 9024:  Posibilidad de solicitar dentro de un documento presentado para ser inscrito el levantamiento del gravamen o anotación de «hipoteca legal Ley 9024 debiendo indicar el documento expresamente que la deuda tributaria se encuentra prescrita o bien cancelada.
  • Actualización de disposiciones sobre saneamiento de inexactitudes de origen registral y extraregistral
  • Limitaciones a la libre disposición de bienes y cláusulas de inembargabilidad.

Conviene verdaderamente que los Notarios revisen con mucho detenimiento las disposiciones de esta nueva Guía de Calificación de previo al otorgamiento de cualquier acto o contrato del Registro Inmobiliario.    Consideramos que el trabajo realizado facilitará enormemente la correcta formalización de los mismos.   Admirable de verdad el trabajo realizado al incorporar en un solo documento,  disposiciones contenidas incluso en circulares de hace más de dos décadas.   Muy útil la indicación de los timbres e impuestos que deben ser cubiertos en cada acto.   Sería excelente que los demás Registros copiaran este esfuerzo produciendo nuevas Guías de Calificación que incorporen todas esas disposiciones que a lo largo de los años y con las cambiantes regulaciones en la normativa registral se han venido produciendo con los años.

 

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

14 de 24 Comentarios

  1. Eduardo Hernández Córdoba • 04 enero, 2021

    Buenos dias. Procedi a solicitarle al registro la nueva guia y le indican que no existe nueva guía, que es la misma de siempre, por favor me.pueden aclarar el punto?

    Responder
  2. Gustavo Pérez Pérez • 04 enero, 2021

    Como generalmente sucede, cosas positivas y negativas:
    POSITIVO: no exigir plano al fundo sirviente y poder eliminar los gravámenes de servidumbres trasladadas.
    NEGATIVO: un trámite engorroso más a los planos mayores de 5 hectáreas, como es el visado municipal, habrá que esperar los requisitos que cada municipio establezca para tal efecto, sólo falta que pidan disponibilidad de agua y entonces adiós muchos proyectos de este tipo, menos trabajo para los agrimensores. Me parece qué hay una orientación clara en esa dirección, nos quieren anular sistemate.

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    • Jessica • 04 enero, 2021

      Hola, mira disculpa la consulta, yo siempre he tenido una duda, y quizas me puedas orientar, en los faccionamientos se debe dar fe del visado municipal del plano del lote a segregar cuando estemos ante distritos urbanos, yo siempre he creido que se trama del visado municipal que piden para los permisos de construccion, es decir, el visado que se le da al plano ya una ves este se catastro y que generalmente piden disponibilidad de agua y luz y otros requisitos, sin embargo una colega un dia me dijo que no era ese visado, sino como la autorizacion de fraccionamiento que hace la muni, es decir, en medio de catastrar el plano cuando es urbano este debe venir a la muni y autorizarlo, entonces esa autorizacion es el visado que pide el registro que demos fe, incluso he visto topografos que adjuntan al plano una constancia donde ellos dan fe del visado municipal pero el plano en si no tiene ninguna leyenda o sello de visado alguno, y si a eso le sumamos ahora las propiedades de 5000 metros, quedo con mayor duda

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      • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 04 enero, 2021

        En respuesta a su consulta, transcribimos lo establecido en el numeral 9 del aparte XI de la nueva Guía de Calificación Registral:

        9. Cuando el inmueble del que se realizan el (los) fraccionamiento(s) está situado en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, debe solicitarse el visado municipal en la municipalidad respectiva y de este debe dar fe el notario (arts. 33 y 34 de la Ley 4240 Ley de Planificación Urbana)

        Responder
  3. Fernan Pacheco • 03 enero, 2021

    Excelente trabajo y útil herramienta para registradores y notarios. Me parece apreciar que la tónica general es permitir o facilitar la inscripción de documentos y separarnos cada vez más del llamado «Registro de Anotaciones» que hemos padecido por tantas décadas. Una de estas nuevas herramientas es el que se puede alegar la prescripción del impuesto de personas jurídicas en el propio instrumento notarial. Esperemos que el Registro de Personas Jurídicas adopte el mismo criterio.

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  4. Miguel Arrieta • 03 enero, 2021

    Me parece (porque aun no se encuentra en el sitio web del Registro esta nueva guía de calificación) que el criterio responde a una interpretación estricta del articulo 1256 del Código Civil que estable que el poder especial otorgado para un acto o contrato con efectos registrales debe efectuarse en escritura pública. Y ni los acuerdos tomados en actas por las personas jurídicas ni tampoco su posterior «protocolización» constituye escritura pública en los términos del articulo 80 del Código Notarial.

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  5. Giordano • 03 enero, 2021

    Me genera la duda el punto segundo acerca de los poderes.

    Si es la voluntad de los socios otorgar un poder a una tercera para que represente a la sociedad en X contrato, por qué restringir esa voluntad?

    Espero un punto de vista sobre esto.

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 03 enero, 2021

      El artículo 1256 del Código Civil dispone lo siguiente: El poder especial otorgado para un acto o contrato con efectos registrales deberá realizarse en escritura pública y no será necesario inscribirlo en el Registro.

      El asunto es que las protocolizaciones de acuerdos tomados en las Asambleas de Socios no constituyen escritura pública. Así se encuentra expresamente establecido en el art. 107 del Código Notarial: «La protocolización de documentos privados no les confiere la condición de instrumentos públicos.»

      Nos parece que es con base en estas disposiciones que a partir de ahora el Registro Inmobiliario exigirá que los apoderados especiales que comparezcan en representación de sociedades mercantiles cuenten con un poder especial otorgado mediante la comparecencia directa de un representante legal ante Notario.

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  6. Vinicio Zamora Chaves • 03 enero, 2021

    Excelente noticia. El gremio debe agradecer este trabajo que nos va a servir de guía única en la uniformidad de criterios para la calificación de los documentos a inscribir. Mis felicitaciones a todas los funcionarios profesionales que participaron en este invaluable trabajo. Nosotros los Notarios, también debemos poner nuestra atención y esfuerzo en lo que nos corresponda.

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  7. PLENITUD NOTARIAL • 03 enero, 2021

    Es una «joya» para la registración, para la función notarial y para el usuario en general. Constituye una garantía de certeza y seguridad jurídica registral y notarial. URGE que los Notarios se pongan al corriente en todos y cada uno de los tópicos, caso contrario la cantidad de documentos cancelados, rechazados o actuaciones notariales con GRAVE infracción al deber de ASESORIA notarial serán muchos. No es perfecta, he encontrado conflictos de legalidad que probablemente pasen desapercibidos, pero es un excelente instrumento notarial y registral. Felicitaciones a todas las personas responsables de este extraordinario insumo y producto final.!!! Gracias Registro Inmobiliario!! Gracias Punto Jurídico por estar siempre a la vanguardia con la normativa de importancia notarial y registral!!!

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    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 03 enero, 2021

      Gracias a usted por su comentario. Verdaderamente de reconocerle a la Dirección del Registro Inmobiliario y a todas las personas que participaron en la preparación de esta nueva Guía de Calificación Registral, el esfuerzo realizado. Ahora nos toca la tarea a los Notarios de estudiarla con detenimiento para evitarle así a nuestros clientes la devolución defectuosa de las escrituras otorgadas.

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      • Pedro Beirute Rodriguez • 03 enero, 2021

        Muchísimas gracias por tan valiosa colaboración y aporte. Debió ser un trabajo titánico dada la infinidad de circulares que operan como si fuera la ley. Muy agradecido

        Responder

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