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Registro Inmobiliario deroga 267 circulares y emite nueva Guía de Calificación

Con vigencia a partir del lunes 4 de enero,  la Dirección del Registro Inmobiliario aprobó y declaró de acatamiento obligatorio para los funcionarios registrales una nueva Guía de Calificación Registral.  Mediante la Circular DRI-039-2020 del 31 de diciembre se derogaron además 267 circulares emitidas entre 1993 -2020 al incorporarse los aspectos relevantes en ellas contenidos dentro de la nueva Guía de Calificación.

Se pretende lograr así una mayor uniformidad de criterio por parte de los señores registradores, al considerarse:  «Que, la dispersión normativa interna en cuanto a diversas instrucciones para la tramitación de los documentos que se presentan a inscripción puede generar confusiones al administrado y a los funcionarios registrales.»

Se establece además que en lo sucesivo:  «Cualquier modificación o actualización que deba efectuarse a esta Guía, ante los frecuentes cambios normativos en la legislación costarricense, se efectuará por este mismo procedimiento contando así con versiones actualizadas de la Guía las cuales serán puestas en conocimiento de los administrados y funcionarios registrales a través de los mecanismos de comunicación y divulgación oficiales de la Institución.»

De inmediato vamos a iniciar el estudio de estas nuevas regulaciones para constatar la conformidad de nuestros formularios de cartulación.   Igualmente iniciamos la actualización de nuestra base de datos de Normativa Registral.  Aspectos novedosos o cambios de criterio trataremos de informaremos mediante este blog para el mejor conocimiento de todos los estimados suscriptores.

De una  revisión rápida notamos de momento los siguientes puntos de interés:

  • Testimonios:  Se tramitan en forma física:  Deberán estar impresos en letra Arial o Times New Roman, tamaño doce para el formato en computadora, en tinta indeleble de color negro o azul cuyos rasgos sean claramente visibles, con el objeto de que su imagen pueda ser capturada por los medios tecnológicos en uso y no puede abarcar un número superior de 30 líneas de texto por página.

                                     Se tramitan en Ventanilla Digital: debe constituir un solo archivo adjunto en formato PDF, firmado digitalmente por el notario cartulante usuario del servicio. Debe estar escrito en computadora en un tamaño de tipografía mayor o igual a 10, y no puede abarcar un número superior de 30 líneas de texto por página.

  • Comparecencias a través de representantes:  Ya no serán aceptados los poderes especiales conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes.
  • Fraccionamientos: Si al constituir un lote, no se indica como alguno de sus linderos “calle pública”, necesariamente deberá constituirse la servidumbre para darle salida. (Art. 395 Código Civil).
  • Constitución de gravámenes hipotecarios: deberá indicarse expresamente la fecha de vencimiento del gravamen.
  • Cesiones, ampliaciones de monto y plazo, novación de deudor, hipoteca de crédito y cancelaciones sin recibo de suma.  Se verificará la ganancialidad cuando los acreedores sean personas físicas.
  • Incorporación de las adjudicaciones por liquidación de una sociedad mercantil. Anteriormente estaban exclusivamente contempladas en la Circular 014-2017 que está siendo derogada con la entrada en vigencia de la nueva Guía de Calificación Registral.
  • Trapasos de bienes mediantes programas de desarrollo social. Toda  propiedad inmueble otorgada mediante programas de desarrollo social deberá inscribirse a nombre de ambos cónyuges, en caso de matrimonio y de unión de hecho y a nombre del beneficiado en cualquier otro caso, ya se trate de hombre o de mujer (art 7 Ley 7142 Cuando el INVU, IDA, IMAS, entidades autorizadas mediante Ley 7052 (Ley del Sistema Financiero Nacional sobre la Vivienda), fundaciones, cooperativas, asociaciones de vivienda, Mutuales, etc traspasen a beneficiarios ya sea pagando el precio en su totalidad o hipotecando a éstos por el precio o parte deberán ajustarse a lo establecido en el artículo 7 de la Ley 7142
  • Donaciones por parte de sociedad mercantiles.  Forma de referenciar las autorizaciones para donar por parte de las sociedades mercantiles que son efectuadas por asambleas a favor de sus representantes.
  • Rectificaciones de naturaleza, linderos,nombre del titular, estado civil, situación, plano, etc, anteriormente, cuando estaban incluidas en otro acto o contrato principal no pagabanDerechos de Registro.  Ahora sí deberá cubrirse el monto mínimo de 2,000 por dichas rectificaciones.
  • Hipoteca sobre bienes fideicometidos.   Notarios deberán verificar autorización expresa del fideicomitente.
  • Eliminación de plano catastrado para el fundo sirviente. Se elimina el requisito del plano catastrado para el fundo sirviente. Basta con la existencia de un plano catastrado para el fundo dominante.
  • Rectificaciones de medida no requieren comparecencia de usufructuarios ni beneficiarios de habitación familiar.
  • Visado municipal.  Eliminación de la excepción del visado municipal en fincas mayores a cinco hectáreas con vocación agrícola.
  • Nuevo aparte dedicado a Cementerios Privados
  • Promesas de venta (opciones de venta) o promesas recíprocas de compraventa.  Salvo la reserva de prioridad, no es procedente la anotación ni
    inscripción de actos preliminares o preparatorios de otros contratos en los cuales se transfiera, se creen o se modifiquen derechos reales.
  • Posibilidad de cancelación de servidumbres de paso trasladadas en fundos sirvientes siempre y cuando se cuenta con un informe técnico, elaborado por un agrimensor debidamente incorporado al colegio profesional respectivo.
  • Modificaciones al apartado de la renuncia de ganancialidad. Procedencia cuando el albacea debidamente autorizado, renuncia expresamente a los gananciales que le pudieran corresponder al causante, en los bienes del excónyuge.
  • Cancelación de limitaciones al dominio, plazos de convalidación, arrendamientos, condiciones o restricciones con plazo vencido y mandamientos caducos.  Propietario del inmueble  podrá solicitar la cancelación en documento o testimonio ad hoc, otorgado para esos efectos.
  • Retiros de escrituras sin inscribir: La solicitud de retiro sin inscribir deberá efectuarse en escritura pública, por el titular del derecho que se adquiere mediante el documento que se solicita retirar, y estará exenta de todo tributo. Esta exención no opera para el documento que se retira sin inscribir, por lo
    que, antes de su retiro, deberá pagar los tributos respectivos.
  • Levantamiento de hipotecas legales, Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas 9024:  Posibilidad de solicitar dentro de un documento presentado para ser inscrito el levantamiento del gravamen o anotación de «hipoteca legal Ley 9024 debiendo indicar el documento expresamente que la deuda tributaria se encuentra prescrita o bien cancelada.
  • Actualización de disposiciones sobre saneamiento de inexactitudes de origen registral y extraregistral
  • Limitaciones a la libre disposición de bienes y cláusulas de inembargabilidad.

Conviene verdaderamente que los Notarios revisen con mucho detenimiento las disposiciones de esta nueva Guía de Calificación de previo al otorgamiento de cualquier acto o contrato del Registro Inmobiliario.    Consideramos que el trabajo realizado facilitará enormemente la correcta formalización de los mismos.   Admirable de verdad el trabajo realizado al incorporar en un solo documento,  disposiciones contenidas incluso en circulares de hace más de dos décadas.   Muy útil la indicación de los timbres e impuestos que deben ser cubiertos en cada acto.   Sería excelente que los demás Registros copiaran este esfuerzo produciendo nuevas Guías de Calificación que incorporen todas esas disposiciones que a lo largo de los años y con las cambiantes regulaciones en la normativa registral se han venido produciendo con los años.

 

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

10 de 24 Comentarios

  1. HERMINIO MORA • 06 enero, 2021

    Muchas Gracias. Excelente trabajo, para actualizarse.

    Responder
  2. Maricruz Sánchez • 06 enero, 2021

    Buenos días . Tienen conocimiento si el Registro de Bienes Muebles utilizará un criterio igual al de Inmuebles en cuanto al tema de los poderes especiales otorgados por asamblea ? Gracias

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 06 enero, 2021

      No sabríamos decirle. Hasta ahora no hemos escuchado nada en relación a algún criterio específico sobre este particular por parte de la Dirección del Registro de Muebles.

      Responder
  3. Lic. Angela A. Leal Gomez • 05 enero, 2021

    Silvia Pacheco , me surge la duda si hay existen algunas de las modificaciones en la plataforma de formatos de cartulación , lo anterior, por cuanto me preocupa la redacción de los poderes otorgados por las personas jurídicas con efectos registrales, que ya no son con acuerdo de actas de Asambleas .
    Muchas gracias, saludos cordiales

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 05 enero, 2021

      Estimada doña Angela, efectivamente iniciamos ayer mismo el proceso de revisión de todos los formularios de cartulación contenidos en nuestra sección de Inmobiliario a fin de ajustarlos a las nuevas disposiciones de la Guía de Calificación Registral. Le agradecemos muchos su participación en este blog.

      Responder
  4. Angela A. Leal Gomez • 05 enero, 2021

    Buenas tardes, colegas . Me parece muy acertada la decisión de derogar mas de 260 circulares que a la fecha algunas están obsoletas por los cambios que constantemente tiene el derecho , sabemos que el derecho Notarial es muy dinámico y hay que estar en conste retroalimentación . Saludos cordiales

    Responder
  5. max viquez • 04 enero, 2021

    buenas tardes, leyendo los comentarios iniciales y la guía como tal, me queda la duda de si realmente eliminaron la posibilidad de usar poderes especiales otorgados por asamblea en sociedades para comparecer en compraventas por ejemplo. Textualmente no se ve. Me podr+ian aclarar de que parte de la guía surge esa interpretación. gracias!

    Responder
    • Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 04 enero, 2021

      Encontramos la referencia expresa a la prohibición de que los comparecientes actúen a través de poderes otorgados vía «asamblea de accionistas» en los numerales 8 y 9 del Apartado XLIII dela Guía de Calificación. Los transcribimos a continuación para su mejor conocimiento:

      8. Cuando quien comparece es un apoderado especial, deben darse las referencias completas del poder especial, el cual debe constar en escritura pública. La referencia completa de una escritura pública incluye como mínimo número de escritura, hora y fecha de otorgamiento, folio, protocolo y nombre del Notario ante quien se otorgó. (art. 1256 Código Civil y art. 84 del Código Notarial).

      9. No constituyen poderes especiales con efectos registrales los que bajo tal denominación hayan sido conferidos por socios, cuotistas o asociados en asambleas efectuadas al efecto por las diferentes personas jurídicas existentes, ya que no se cumple el presupuesto de la segunda oración del artículo 1256 del Código Civil; en cuanto a que deben constar en escritura pública. La protocolización notarial de un acuerdo de asamblea no le confiere carácter de escritura pública al ser documentos notariales diferentes conforme al artículo 80 del Código Notarial.

      Responder
  6. Lic. Silvia Pacheco. Editora General • 04 enero, 2021

    En respuesta a su consulta, transcribimos lo establecido en el numeral 9 del aparte XI de la nueva Guía de Calificación Registral:

    9. Cuando el inmueble del que se realizan el (los) fraccionamiento(s) está situado en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, debe solicitarse el visado municipal en la municipalidad respectiva y de este debe dar fe el notario (arts. 33 y 34 de la Ley 4240 Ley de Planificación Urbana).

    Responder
  7. LIC. Juan Carlos Solano García • 04 enero, 2021

    Referente a la excepción del Visado Municipal en áreas mayores a 5.000 metros cuadrado. No encuentro fundamento para eliminar la excepción. Está vigente el artículo 10 del reglamento de fraccionamiento y urbanizaciones. La excepción es de carácter legal, no administrativa.

    Responder

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