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Reuniones de finca también se tasarán sobre valor fiscal

El pasado 24 de setiembre,  la Dirección General de Tributación emitió la Directriz DGT-R-017-2012  mediante la cual estableció el mecanismo que tendrían que seguir en lo sucesivo, los interesados en actos de segregación y venta de lotes, para establecer el valor de dichos inmuebles a efectos de tasar correctamente  los timbres e impuestos de traspaso.

En aquel momento, varios estimados participantes del blog comentaron con extrañeza el que no se hubiera contemplado en forma expresa en la directriz indicada, los casos de REUNIONES DE FINCA, ni los de  CONSTITUCION DE CONDOMINIOS, en los que se presentan situaciones de valoración similares a las segregaciones de lotes.  Algunos mencionaron incluso que no consideraban posible la aplicación analógica de la Directriz a estos casos no contemplados.

Sin embargo, con fecha 26 de setiembre, el Registro Inmobiliario emitió la Circular RIM-019-2012 estableciendo lo siguiente:

«CUARTO: La distribución del valor fiscal de la finca madre, según los procedimientos indicados, se aplicará también para la división material y para la reunión de fincas (en cuyo caso se sumarán los valores de las fincas que se reúnan); así como también para la inscripción de propiedad en condominio, tomando como referencia la medida de cada filial. Todo lo anterior, salvo que del documento consten valores mayores al que indique la finca madre.»

Para su mejor conocimiento transcribimos a continuación la Circular indicada:

CIRCULAR RIM-019-2012

De: Msc. Jorge Enrique Alvarado Valverde

Director a.i. Registro Inmobiliario

Para: Subdirección registral, Coordinación General, Jefes de Registradores, Asesoría Jurídica, Asesoría Técnica, Registradores, Oficina de Reconstrucción, Dirección de Servicios Regístrales.

Asunto: Distribución de valores fiscales en operaciones con fraccionamiento de fincas en aplicación de Resolución DGT-R-017-2012 de la Dirección General de Tributación.

Fecha: 26 de setiembre del 2012

Vo. Bo. Director

PRIMERO: En cumplimiento de la Ley de Aranceles del Registro Público, Ley No. 4564 y sus reformas, en su artículo 2 inciso b ); además del Decreto Ejecutivo 22164-J-H publicado en la Gaceta No. 95 de 19 de mayo de 1993, por medio de los cuales el Registro Nacional en General y los Registradores en particular fungirán como auxiliares de la administración tributaria, para que ejerzan un control eficiente del cumplimiento de las obligaciones tributarias; por medio de la presente circular se establecen los parámetros de ejecución de la resolución DGT-R-017-2012, de la Dirección General de Tributación, dictada en San José a las nueve horas del nueve de agosto del dos mil doce y debidamente publicada en la GACETA número 177, el día jueves 13 de Setiembre 2012. En lo conducente el considerando V de tal resolución indica lo siguiente:

» … V.- Que en el caso de segregaciones de lotes por fraccionamiento, no existe un valor registrado en el «Registro único de Valores» en virtud de que es hasta ese momento que surge registralmente el nuevo inmueble, razón por la cual, de previo al cálculo del impuesto, se requiere asignarle un valor al lote segregado. A esos efectos y considerando que si la obligación legal es registrar el valor más alto resultante de comparar el valor declarado con el valor registrado, si el valor declarado es menor o igual al registrado, lo procedente es mantener el valor registrado, es decir que en caso de segregaciones como mínimo debe registrarse y mantenerse el valor registrado de la finca madre, distribuido en los lotes segregados… «

Además el artículo segundo de la parte dispositiva de tal resolución indica:

» … Corresponde al Registro Nacional, en los traspasos de segregaciones de lotes por fraccionamiento, como órgano auxiliar de la Administración Tributaria, registrar los valores en el Registro Único de Valores, de conformidad con el procedimiento establecido en los artículos siguientes. Este registro deberá hacerse previamente al cálculo del impuesto… «

SEGUNDO: A los efectos de llevar a ejecución el contenido de la resolución DGT-R-017-2012 citada, se seguirán los siguientes procedimientos:

1- Los Registradores al calificar documentos en los cuales se realicen traspasos de lotes segregados, deberán verificar que el pago del Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles calculado, se haya realizado sobre el mayor valor, que se determina, al comparar el que se indique en el testimonio de escritura pública, con el valor fiscal correspondiente en forma proporcional al valor de la finca madre. En igual sentido el resto de los tributos que deban ser cancelados.

2- Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el Registrador deberá hacer la división del valor fiscal de la finca madre, de acuerdo a la proporción directa del área del lote segregado. A modo de ilustración, si una finca mide 1000 m2 y se traspasa un lote de 200 m2, se divide el valor fiscal de la finca entre el área total de ésta y el resultado se multiplica por la cantidad de metros que se traspasen, es decir, se divide el valor total entre 1000 y se multiplica por 200.

3- Si el registrador determina que el pago de los tributos no es el correcto, deberá devolver el documento al interesado, con el objeto de que sean cancelados los tributos faltantes en la suma que corresponda conforme a la ley respectiva.

4- El Registrador, como auxiliar de la Administración Tributaria, deberá modificar y actualizar los valores fiscales que constan en las bases de datos del Registro Nacional con ocasión de las segregaciones de lote – sea en cabeza de su dueño o con ocasión de ser traspasados-, de tal forma que al momento de autorizar la inscripción, quede registrado el valor del lote segregado. (ver procedimiento de inscripción adjunto y que forma parte integral de la presente circular)

5- De igual forma, el Registrador modificará el valor resultante de la finca madre, luego de realizada la segregación correspondiente y en la parte proporcional al valor del área segregada; salvo en los casos en que no quede resto. (ejem: ver acápite cuarto)

6- Cuando el valor del lote segregado -según el documento- es mayor que el valor fiscal de la finca madre, éste mayor valor se asignará al lote y al resto se le rebajará el valor fiscal que resulte de la operación aritmética con el fin de mantener el valor del metro cuadrado establecido para las zonas homogéneas por Tributación Directa. Ejemplo: La finca madre mide 1000 m2, con un valor fiscal de 1 millón de colones, se segrega un lote de 100 m2, realizado el cálculo se obtiene que el lote tiene un valor fiscal de 100 mil colones (un mil colones el m2). No obstante, contractualmente se fija su precio en 3 millones de colones, de manera que éste será este el precio que se registre para el lote. En el caso de la finca madre se le restará, el resultado del cálculo, para mantener el valor del metro cuadrado. Siguiendo el ejemplo la finca madre se registrará con un valor de 900.000 colones. (*)

7- En caso de oposición de parte del contribuyente, éste deberá interponer la ante la oficina correspondiente de la Dirección de Tributación, (no ante el Registro) quien será la que procederá a ordenar la valoración pericial de la finca madre y del lote o lotes a segregar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley Nº 6999 de 3 de setiembre de 1985 y las disposiciones establecidas en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios. Una vez establecida ésta, se consignará mediante un sello valor en el testimonio y pasará a ser el valor fiscal registrado y definitivo. Este último, sería el valor que el Registrador incluirá en el respectivo lote.

8. En las segregaciones en cabeza propia: debe realizarse la distribución del valor fiscal entre la finca madre y los lotes resultantes conforme a la reglas que se indican en la circular RIM-19-2012. (*)

9. Para el cálculo de los derechos, timbres e impuestos, cuando corresponda, se tomará como referencia en todos los casos el mayor valor resultante. (*)

10. En el caso de localizaciones de derechos, solo se procederá a actualizar el valor de la finca localizada, resultante entre el mayor valor de la estimación dada en el documento y el resultado del cálculo aritmético con base en el valor fiscal. Lo anterior en razón de que la finca madre conserva la medida y las proporciones, no modificándose el valor fiscal de la finca madre. (*)

11. En Informaciones Posesorias, se consignará como valor fiscal a la finca resultante, la estimación dada dentro de las propias diligencias. (*)

12. Asimismo se recuerda a los funcionarios, que para realizar los cálculos correspondientes en caso de que existan decimales deben redondear los montos al millar inmediato superior, registrándolo de esa forma. (*)

13. En fincas que carezcan de valor fiscal, se tramitarán con el valor consignado en el documento. (*)

14. En rectificaciones de medida en aumento o disminución, se modificará el valor fiscal conforme al valor del metro cuadrado resultante de la operación aritmética conforme a la nueva medida. (*)

TERCERO: El procedimiento descrito en el acápite segundo anterior, se aplicará a los testimonio de escritura en que se realicen fraccionamientos otorgados a partir del 27 de setiembre de 2012.

CUARTO: La distribución del valor fiscal de la finca madre, según los procedimientos indicados, se aplicará también para la división material y para la reunión de fincas (en cuyo caso se sumarán los valores de las fincas que se reúnan); así como también para la inscripción de propiedad en condominio, tomando como referencia la medida de cada filial. Todo lo anterior, salvo que del documento consten valores mayores al que indique la finca madre.

Se les recuerda que la presente circular es de obligatorio acatamiento de conformidad con el artículo 16 de la Ley Sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público Ley No. 3883 y sus reformas.

Rige a partir del día jueves 27 de setiembre de 2012.

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Lic. Silvia Pacheco. Editora General

Abogada y notaria. Especialista en administración de bases de datos de información jurídica, investigaciones jurisprudenciales y editora de contenidos legales. Consultora en proyectos de informática jurídica en la región centroamericana. Colaboradora del sitio www.leylaboral.com Encargada de la administración y actualización de Master Lex Cálculos Legales: timbres, honorarios profesionales, patentes, prestaciones laborales y otros. Moderadora del blog www.puntojuridico.com

1 Comentario

  1. Rolando Soto • 26 octubre, 2012

    Muy atinada la observacion del Lic Ruiz. Esperemos que se haga dicha correccion.

    Responder

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