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Suspensión de acuerdos condominales en el nuevo Código Procesal Civil

El estimado colega,  LLM Carlos Cartín Feoli gentilmente pone a nuestra disposición el presente comentario sobre un tema que en la actualidad es causa de no pocos dolores de cabeza entre los condóminos y sus asesores legales, pero que podría tener una solución en el nuevo Código Procesal Civil.

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 “El nuevo Código Procesal Civil (NCPC) entrará a regir el 8 de octubre del 2018. Significa toda una mejora en nuestro derecho procesal. Es mi intención realizar un breve análisis sobre un artículo llamativo: el artículo 89.

Menciona el artículo 89:

Artículo 89- Suspensión provisional de acuerdos sociales, condominales y similares. Cuando se impute la infracción de derechos legales o convencionales, referidos a acuerdos sociales, condominales o de otras agrupaciones legalmente constituidas, se podrá disponer la suspensión provisional de los efectos del acuerdo impugnado. Para impedir la ejecución se podrá ordenar la anotación de la medida en el registro respectivo. Cuando se tratara de sociedades comerciales, el solicitante deberá demostrar y representar al menos el diez por ciento (10%) del capital. Si se tratara de otras personas jurídicas o entidades, deberá demostrar que es titular de cuotas en la misma proporción.” (Negrita no es del original).

En primer lugar, cabe una diferenciación. Un tema lo será el derecho de impugnar un acuerdo, y otro el solicitar la suspensión de sus efectos. El artículo 89 no aborda el derecho de impugnar, tarea la cual realiza el Código de Comercio y la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (LRPC), entre otros.

En segundo lugar, la aplicación de “titular de cuotas” podría entenderse para aquellas entidades que se rijan, claramente, por un sistema de cuotas.  El reto de interpretación puede versar sobre el tema de los condominios.

Acuerdos condominales. La LRPC establece el derecho de cualquier propietario a plantear un proceso judicial contra lo acordado por una Asamblea de Condóminos. El artículo 26 de la LRPC permite esto, independientemente del porcentaje de participación de un propietario en el condominio.

El tema es: ¿qué se entiende por “titular de cuotas” del condominio, según el 89 del NCPC? No existe una “cuota” en un condominio, entendida como algún tipo de aporte que constituya propiedad. Para nadie es un secreto que un condominio no es una sociedad mercantil, y no existen acciones, cuotas o capital social. Existe la llamada “cuota condominal” pero éste término alude al pago que realiza un propietario para los gastos de mantenimiento.

No obstante, nuestra legislación, apoyada por la práctica inmobiliaria, creó los conocidos “valores porcentuales” y “coeficientes de copropiedad”. Estos hacen referencia, respectivamente, a la participación porcentual que tiene un propietario del condominio respecto del valor total del mismo; y a la participación sobre solamente los bienes comunes del condominio. El derecho de voto en las asambleas y el cobro de los gastos comunes se fijan sobre el porcentaje de valor; el coeficiente de copropiedad, por su parte, tiene importancia únicamente en el caso de que se disuelva el condominio y los condóminos pasen a ser copropietarios. 

Hay que recordar que el valor porcentual de las fincas filiales es algo que se podría establecer “a dedo” al constituir el condominio. Esto significa que no necesariamente debe tener relación con el tamaño, ubicación o valor monetario de la finca filial, entre otros parámetros.

La palabra “cuota” encontrada en el numeral 89 del NCPC debería de ser entendida como el valor porcentual, que, como se dijo, es el índice de participación sobre el valor asignado a la totalidad del condominio, la totalidad del edificio. No se debería confundir con “cuotas de mantenimiento” o con “coeficiente de copropiedad”.

Siguiendo el artículo 89 del NCPC, un propietario que tenga asignado un valor porcentual de 7%, aunque su finca tenga un área o valor de mercado mucho mayor que otras, no podría solicitar la suspensión, por ejemplo, de un acuerdo de remodelación con cuotas extraordinarias tomado ilegalmente. Esto con el agravante que el administrador puede activar una hipoteca legal.

Así, no importaría la medida o área de la finca; tampoco el ya mencionado coeficiente de copropiedad; ni el valor de mercado de la finca, o el pago de cuotas de mantenimiento. Importaría el valor porcentual “discrecionalmente” establecido por el desarrollador del condominio para cada una de las fincas filiales al momento de creación del mismo. Este razonamiento iría acorde, al parecer, con el espíritu del numeral 89 y su frase “titular de cuotas”.

Sin lugar a dudas esta nueva herramienta será de gran utilidad para detener los abusos que algunas veces se cometen en la toma de acuerdos condominales; sin embargo, se deben  hacer este tipo de interpretaciones extensivas a falta del uso de una terminología precisa.”

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Carlos Cartín Feoli

Licenciado en Derecho y Especialista en Derecho Notarial y Registral por la Universidad de Costa Rica. Máster en Derecho Transaccional Internacional y Arbitraje Internacional por la American University Washington College of Law.

9 de 9 Comentarios

  1. Cindy Trejos • 20 Noviembre, 2017

    Buenas días Licenciado, gracias por su blog y permitirnos aclarar tantas preguntas con respecto a la comunidad llámase condominio
    Mi pregunta se basa en la siguente, en el año 2016 junio para ser presisa se presenta una duda con respecto al pago de la cuota condominal. De si se había pagado o no. En noviembre de ese mismo año se me envia una nota con las cuotas pendientes por cobrar el cual no incluía ese mes. Hasta la fecha se mantiene al día según mi registro pero la administración me lleva arrastrastrado ese mes. Eso sin.dejar de lado que siempre he manifestado que la fecha del 15 para mi es casi que imposible pagar la cuota por lo que siempre se realiza los 29 o 30 y con multa. Es procedente esa actitud

    Responder
  2. Diana • 13 Noviembre, 2017

    Buenos días don Carlos!
    Recientemente adquirimos una propiedad en un condominio horizontal, no estábamos informados de nada de temas o acuerdos condominales hasta que pasaron un acta que nos afectó directamente a nosotros. En el condominio hay más de 300 filiales y existe una Asamblea de Representantes que toma acuerdos sobre cambios, mejoras, etc… (los cuales NO informan a los condóminos de cada grupo que representan y en el reglamento del condominio no hay nada escrito que ellos los deban comunicar) La pregunta es la siguiente: Yo como dueña de una Filial puedo impugnar esa acta si me estoy viendo afectada??? o que se hace en esos casos? Ya que encontré este blog me gustaría me aclare el tema o alguna forma para poder encontrar una respuesta a este tema. Muchas gracias!!

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    • Carlos Cartín F. • 14 Noviembre, 2017

      La ley establece un plazo de 3 meses contados a partir de la firmeza del acuerdo de una Asamblea de Condóminos, para poder impugnar lo acordado. Ahora bien, impugnar conlleva toda una valoración respecto de, por ejemplo, qué es lo que se quiere impugnar, porcentajes requeridos, un análisis de lo que establece el Reglamento, e inclusive, si ese acuerdo se tomó antes de que usted fuera propietaria, entre otros temas.

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  3. Fernán Pacheco • 15 Junio, 2016

    Me parece que el artículo 89 peca de imprecisión terminológica no solo porque usa el término “cuotas” que, en sentido estricto, corresponde a las sociedades de responsabilidad limitada, sino también porque habla de “acuerdos sociales, condominales y similares” de “a acuerdos sociales, condominales o de otras agrupaciones legalmente constituidas” y de “de otras personas jurídicas o entidades”. Con ello se abarca prácticamente todas las personas jurídicas de nuestra país, llámense asociaciones, cooperativas, asociaciones profesionales. ¿Sería esa la intención del legislador? Otro duda es relativa al 10% que debe tener el solicitante. ¿Se debe entender que una sola persona debe representar ese 10% o se pueden unir los condóminos, socios, o asociados a efecto de representar ese 10%? Limitarlo a una sola persona me parece que restringe demasiado el fin que busca la norma. Gracias por el artículo.

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  4. ARojas • 15 Junio, 2016

    Muchas gracias Licenciado por su pronta respuesta

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  5. ARojas • 14 Junio, 2016

    Buenas tardes: Le quisiera consultar ya que me surgen varias consultas: 1. En el caso que son varios condominios, más de 100 unidades y cada uno tiene un 0.00X%, no podría solicitar la suspensión, de un acuerdo de remodelación con cuotas extraordinarias tomado “ilegalmente” en el caso de una ilegalidad por parte de Junta Directiva y por parte de una Administración? 2. En los casos que el valor porcentual es menor al 1% por la cantidad de unidades de Condominios, qué pasaría en ese caso, cómo se suspenden acuerdos ilegales? 3. Cuando manifiesta que va a ser de gran utilidad para detener los abusos que algunas veces se cometen en la toma de acuerdos Condominales, a quiénes se refiere, a los Condóminos, a la Junta Directiva o a la Administración?

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    • Carlos Cartín • 15 Junio, 2016

      Hola.
      1. Efectivamente, si un propietario no alcanza el 10%, lo único que se podría realizar es la impugnación del acuerdo.
      2. Independientemente de la cantidad de fincas filiales, con esta nueva norma -artículo 89- pareciera que se cerró el portillo de solicitar la suspensión para quienes posean un porcentaje menor a 10%.
      3. La norma pareciera hacer referencia a los propietarios del condominio, a modo general. Esto puede incluir al desarrollador en su condición de propietario, o bien a demás personas en tal condición.

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  6. Lic. Mario Solórzano S. • 14 Junio, 2016

    Muy interesante y acertado el artículo del estimable colega, LLM Carlos Cartín, al interpretar el sentido de la norma en tratándose de la solicitud de suspensión de efectos de un acuerdo tomado por una asamblea condominal. A su análisis le agregaría que, si siguiendo su interpretación, que parece la más acertada, se limita la legitimación activa para solicitar la suspensión, a que el gestionante cuente al menos con un 10 % del valor total del condominio, tal situación resultaría más gravosa que la actual, ya que conforme a la legislación vigente nada impide que, por vía de una medida cautelar atípica, se solicite y obtenga la suspensión de los efectos de un acuerdo condominal, dentro del proceso en el cual se tramita la impugnación de la validez y/o eficacia de éste (art. 26 LRPC9), en tanto se compruebe la existencia de los presupuestos necesarios para obtener la tutela cautelar (periculum in mora y fumus boni iuris), sin que se requiera de un porcentaje mínimo de participación en el valor total del condominio.

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    • Carlos Cartín • 15 Junio, 2016

      Estimado don Mario: comparto esa posición. Este numeral 89 del nuevo Código Procesal Civil estaría creando una restricción que a hoy no existe en el régimen condominal.

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